나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [27] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (27)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물제1동 5층504호

용도: 연립주택

감정가: 541,000,000원

토지면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

건물면적: 65.08㎡ (약 19.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합

구분건물명: 공부상 "퍼스트하우스", 현황 "YJ DREAM FIELD"

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.

교통 상황:

단지 주위로 소·중로가 위치하며, 노선버스 정류장까지의 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 중로3류(폭 12m-15m) 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 김연정 (2023-08-31 접수)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-08-31 접수, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이채현 (2025-11-21 접수, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-04-25 접수, 말소)

* 임의경매: 군포신용협동조합 (2024-08-09 접수, 말소)

* 가압류: 주식회사베스트라이프외 3명 (2024-10-14 접수, 말소)

말소기준권리:

케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2023-08-31 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 이채현 (성만 표시: 이 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-30

* 확정일자: 2023-09-18

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정이며 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권은 개요로만 표기되었고, 실제 등기사항은 미확인)

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액:

등기부채권 총액은 16,073,665,042원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2025년 12월 매매 사례 (40.03㎡, 1991년식): 23,000만원 (평당 약 574만원)

* 2025년 12월 매매 사례 (36.36㎡, 1990년식): 7,500만원 (평당 약 206만원 - 특이하게 낮은 가격으로 보임)

* 2025년 12월 매매 사례 (43.05㎡, 2015년식): 21,500만원 (평당 약 499만원)

본건의 감정가는 541,000,000원이며, 건물 면적(65.08㎡) 기준 평당 약 831만원입니다. 제공된 주변 시세 정보들은 대부분 건물이 오래되었거나 면적이 작은 경우이며, 본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물임을 고려할 때 감정가가 타당성을 가질 수 있습니다. 다만, 주변에서 본건과 직접적으로 동일한 건물(퍼스트하우스)의 거래 사례가 없어, 시세와의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

단지형 연립주택으로 이용 중이며, 내부 구성은 룸 1-3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등입니다. (내부구조도 참조 필요)

건축 구조:

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 단지형 연립주택입니다.

* 외벽: 몰탈 위 파벽돌 및 보드 등

* 내벽: 고급 벽지, 도기질 타일 등

* 창호: 알루미늄 단열 커튼월 복층유리 2중창 등.

설비 내역:

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉·난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물명칭 혼동:

공부상 명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어 추후 관리 또는 하자 보수 시 혼란이 있을 수 있습니다.

임차인 관련:

전 세대 임대 중으로 확인되나, 파악된 임차인 이채현 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 미확인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

높은 총 채권액:

총 채권액이 160억원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 과정에서 취하 가능성은 낮으나 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한:

역사문화환경보존지역(3구역) 등 관련 법령에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

주변 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 일반적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 인접하여 거주 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 비교적 신축인 연립주택으로, 내부 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 입지 또한 도심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 좋습니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 건물명칭 혼동, 토지 이용 제한 사항 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물 연식 (2023년 사용승인)으로 신축급 컨디션 기대.

* 권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명확한 권리관계.

* 도심 지역에 위치하여 우수한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 전 세대 임대 중으로, 명도 완료 시 즉시 임대 수익 발생 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 541,000,000원이나, 주변 유사 물건 시세 및 연식 차이를 고려할 때 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 신축 건물임을 감안하여 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보증금을 제외한 낙찰가를 산정하였을 때, 합리적인 예상 입찰가는 450,000,000원에서 480,000,000원 사이로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 470,000,000원

(본 입찰가는 주변 시세, 물건 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.