나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [24] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (24)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물제1동 5층501호

용도: 연립주택

건물 사용승인일: 2023년 8월

토지 면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

건물 면적: 40.32㎡ (약 12.20평)

감정가: 341,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물명: 퍼스트하우스 (현황: YJ DREAM FIELD)

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 주변으로는 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 생활 편의 및 교육 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

교통상황

단지 주위로 소·중로가 접하고 있으며, 노선버스 정류장까지의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변 환경

인근에 대형 병원, 대학, 월드컵 경기장 등 주요 공공시설 및 교육 시설이 자리하고 있어 주거 환경 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (사건번호: 2024타경8712)

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (접수일자: 2023-08-31)

인수되는 권리: 없음. 본건은 매각으로 인해 모든 등기된 권리 및 임차권이 소멸될 예정입니다.

특이사항

총 등기부채권액은 16,023,665,042원(160억 2366만 5042원)으로, 이는 감정가 대비 매우 높은 수치입니다. 그러나 이는 담보 신탁 등 복합적인 채무 구조에 기인한 것으로 보이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리(을1) 이후의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득하게 됩니다.

임차인 현황

임차인: 현 (본명: 현지훈)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-27

확정일자: 2023-09-12

배당신고일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 임차인 현지훈은 등기부상 주택임차권(을2)으로 등기되었으나, 해당 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 또한 '대항력 없음'으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

건물 용도 및 규모

본건은 철근콘크리트구조의 5층 단지형 연립주택으로, 총 29세대로 구성되어 있습니다.

건물 면적은 40.32㎡ (약 12.20평)입니다.

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 40㎡)의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 26일 거래: 40.03㎡, 1층, 230,000,000원 (건축년도 1991년)

- 2025년 12월 9일 거래: 43.05㎡, 4층, 215,000,000원 (건축년도 2015년)

- 2025년 12월 9일 거래: 36.36㎡, 지하층, 75,000,000원 (건축년도 1990년)

이 비교 대상 매물들은 건축 연도가 1990년~2015년으로, 본건(2023년 사용승인)보다 상당히 오래되었습니다. 본건은 최신 연식(2023년)이라는 큰 장점을 가지고 있어, 위 비교 사례의 최고가(2.3억원)보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

감정가와의 비교

본건의 감정가는 341,000,000원입니다. 이는 최근 유사 면적의 연립/다세대 주택 실거래가(최대 2.3억원)보다 높은 수준입니다. 다만, 본건은 2023년 신축이라는 점을 고려할 때 감정가가 현실적인 시장가보다 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 신축 프리미엄과 입지 조건을 반영한 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설

단지 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원 등 주요 의료 시설이 위치하여 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다. 또한, 아주대학교, 가톨릭대학교 등 교육 시설도 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

교통

단지 주변으로 소·중로가 잘 정비되어 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

주거환경

연립주택 단지로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 주차 시설이 마련되어 있어 차량 이용 편의성을 높였습니다.

6. 잠재적 리스크

건물명칭 불일치

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장)에는 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 실제 현황으로는 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있습니다. 이는 추후 등기 이전이나 행정 처리 시 혼동을 야기할 수 있는 부분입니다.

높은 채무 총액

등기부등본상 채권 총액이 160억 원 이상으로 매우 높습니다. 비록 본 경매를 통해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없으나, 해당 물건이 속한 단지 전체의 재무 건전성이나 잠재적인 추가 법적 분쟁 가능성에 대한 간접적인 위험 신호로 볼 수 있습니다.

임대 중인 상황

본건은 현재 전 세대가 임대 중으로 확인되었습니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 신축 연립주택으로, 수원시 팔달구의 편리한 입지에 자리하고 있습니다. 복잡한 권리 관계가 등기부에 기재되어 있었으나, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자는 권리상 깨끗한 부동산을 취득하게 됩니다. 또한, 유일한 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

최신 건축 연식과 편리한 생활 인프라를 갖춘 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 공부상 건물명칭과 현황 명칭이 상이한 점, 그리고 비교 대상 매물 대비 높은 감정가는 신중한 접근을 요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 가치

2023년 신축되어 최신 건축 기준을 따르고 있으며, 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 향후 유지보수 비용이 적게 들고 신축 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

탁월한 입지 조건

주요 병원, 대학, 문화 시설(월드컵경기장) 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높으며, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

안전한 권리 상태

말소기준권리 이후 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 341,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(40.03㎡, 43.05㎡)의 연립/다세대 주택 실거래가는 2025년 12월 기준 215,000,000원에서 230,000,000원 수준입니다. 하지만 이들 물건은 건축 연도가 1990년~2015년으로 본건(2023년 준공)보다 훨씬 오래되었습니다.

본건은 2023년 신축이라는 점을 감안할 때, 비교 대상 매물의 최고가(2.3억원)보다 상당히 높은 가치를 지녀야 합니다. 감정가(3.41억원)는 이러한 신축 가치를 반영한 것으로 보입니다.

투자자 입장에서는, 실거래가와의 괴리, 신축 연식에 따른 프리미엄, 향후 시장 상황 등을 복합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

제안 입찰가 범위:

보수적인 접근: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

적극적인 접근: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

본 물건의 신축 프리미엄을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁을 통해 낙찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.