나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [23] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 건물 현황

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7번지에 소재한 퍼스트하우스 주건축물 제1동 4층 407호임.

본건은 2023년 8월 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택임.

건물 외벽은 몰탈위 파벽돌 및 보드 등, 내벽은 고급벽지, 도기질타일 등으로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 단열커튼월 복층유리 2중창 등임.

건물 현황으로 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있으나, 공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장)은 "퍼스트하우스"로 기재되어 있음.

1.2. 면적 및 감정가

용도: 연립주택

감정가: 267,000,000원

토지면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

토지 지분: 17.9506㎡ (약 5.43평)

건물면적: 31.05㎡ (약 9.39평)

건물 지분: 31.05㎡ (약 9.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (23)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOOOOOO (군포신용협동조합)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

본건은 공동 담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 내 "퍼스트하우스" 건물에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원 월드컵 경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

전체 단지는 주거용 건물 부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

단지 주위로 소로 및 중로가 접하고 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 접근성은 양호한 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김연정 (2023-08-31)

근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-08-31, 금6,000,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 박지현 (2025-11-05, 금140,000,000원) - 말소

가압류: 주택도시보증공사 (2024-04-25, 금8,770,000,000원) - 말소

임의경매개시결정: 군포신용협동조합 (2024-08-09) - 말소

가압류: 주식회사 베스트라이프 외 3명 (2024-10-14, 금1,093,665,042원) - 말소

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-27

확정일자: 2023-09-13

배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 전입일자와 확정일자 순서에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2023-08-31) 이하 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 이용 현황

본건은 현재 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 룸 1~3개, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등으로 구성되어 있음.

4.2. 주변 편의 시설

단지 주위로 소로 및 중로와 접하며, 주차 시설이 되어 있음.

인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원 월드컵 경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물명칭 차이

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있어, 향후 건물 관리 또는 사용 시 혼동의 여지가 있을 수 있음. 그러나 주소지가 명확하므로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

5.2. 대규모 채무

등기부상 채무 총액이 16,003,665,042원으로 매우 높으나, 본건의 감정가는 267,000,000원으로 채무 총액에 비해 현저히 낮은 수준임. 이는 경매 진행 시 본건의 실질 가치 대비 높은 가격으로 낙찰되기 어려울 수 있음을 시사함.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로3류(폭 12m-15m)와 접합함.

또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등의 도시계획상 제한이 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 확인이 필요함.

6. 종합 의견

본건은 2022-2023년 신축된 연립주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 수원시 팔달구의 중심부에 위치하여 입지 조건이 우수함.

주변에 다양한 병원, 대학, 편의 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성 또한 양호함.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

다만, 매우 높은 총 채무액은 경매 시장에서의 가격 경쟁에 영향을 미칠 수 있으며, 건물 명칭의 혼동 가능성과 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 요소임. 검색 결과, 특정 혐오 시설은 발견되지 않았음.

7. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 보수 부담이 적고 즉시 입주 또는 임대 가능.

* 수원시 팔달구 중심부의 우수한 입지 조건으로 장기적인 가치 상승 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전한 권리 확보 가능.

8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 및 본건 건물의 신축 연도(2022-2023년)를 고려할 때, 유사 연식 및 면적의 신축 연립주택은 평당 700만원 ~ 850만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

본건 건물 면적 31.05㎡ (약 9.39평)에 이를 적용하면, 약 217,350,000원 ~ 264,425,000원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

감정가는 267,000,000원이며, 이는 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대규모 채무로 인해 경매 진행 시 경쟁이 치열하지 않을 수 있다는 점을 고려하여, 본건의 잠재 가치와 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 보수적으로 240,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이 가격대는 신축 건물로서의 가치를 반영하면서도, 감정가 대비 경쟁력 있는 수준을 유지하는 것을 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.