나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [22] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7번지에 위치한 퍼스트하우스 주건축물 제1동 4층 406호 연립주택에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (22)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물 제1동 4층 406호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 470,000,000원

* 토지면적: 31.39㎡ (약 9.5평)

* 건물면적: 54.29㎡ (약 16.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 군포신용협동조합

* 건축년도: 2023년 8월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 내 "퍼스트하우스" 건물에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

* 인근 주요 시설: 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재합니다.

* 교통: 단지 주위로 소로 및 중로가 접하고 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용: 전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용 중입니다.

* 주차: 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2023-08-31 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 권리의 존재 및 상세 내용은 추가 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액: 16,048,665,042원

* 등기부 현황

* 소유권보존 (갑1): 김연정 (2023-08-31)

* 근저당 (을1): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-08-31) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2): 김병탁 (2023-11-30 전입, 2023-12-04 확정) - 185,000,000원 (말소 예정)

* 가압류 (갑2): 주택도시보증공사 (2024-04-25) - 말소 예정

* 임의경매 (갑3): 군포신용협동조합 (2024-08-09) - 말소 예정

* 가압류 (갑4): 주식회사베스트라이프 외 3명 (2024-10-14) - 말소 예정

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-30

* 확정일자: 2023-12-04

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 보증금 185,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건과 인근 지역의 최근 매매 사례를 통해 시세를 분석합니다.

* 최근 매매 사례 (2025년 12월 기준)

* 2025-12-26 거래: 40.03㎡ (약 12.1평), 230,000,000원 (단위면적당 약 574.5만원)

* 2025-12-09 거래: 36.36㎡ (약 11.0평), 75,000,000원 (단위면적당 약 206.3만원)

* 2025-12-09 거래: 43.05㎡ (약 13.0평), 215,000,000원 (단위면적당 약 499.4만원)

* 본건의 건물 면적은 54.29㎡ (약 16.4평)입니다.

* 분석 결과, 본건의 감정가 470,000,000원 (단위면적당 약 866.5만원)은 최근 유사 면적의 거래가(약 215,000,000원 ~ 230,000,000원)와 비교할 때 현저히 높은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 수원시 팔달구 지동의 주거지역에 위치하며, 일상생활에 필요한 다양한 편의시설에 대한 접근성이 양호합니다.

* 의료시설: 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 종합병원이 인근에 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 아주대학교, 카톨릭대학교 등 교육기관이 가까이 위치합니다.

* 문화/체육시설: 수원월드컵경기장이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 교통: 단지 주변으로 소로와 중로가 잘 정비되어 있으며, 버스 정류장이 근처에 있어 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물명 불일치: 공부상 건물 명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황은 건물 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표기되어 있어, 실제 확인 및 등기부상 명칭과의 일치 여부 검토가 필요합니다.

* 과도한 채권 총액: 총 160억원 이상의 채권이 설정되어 있어, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 470,000,000원에 비해 유사 물건의 실거래가가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익 기대에 주의가 필요합니다.

* 임대 현황: 본건은 전 세대가 임대 중으로 확인되었습니다. 비록 등기된 임차인(김병탁)은 대항력이 없으나, 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 재개발 또는 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설을 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 공부상 명칭 불일치, 과도한 총 채권액, 그리고 가장 중요하게는 감정가와 최근 시세 간의 상당한 괴리가 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 전 세대가 임대 중이라는 점도 명도 과정을 고려해야 할 부분입니다.

이에 따라, 본건은 철저한 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 연립주택으로, 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 병원, 대학, 체육시설 등 다양한 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 임대 수익: 전 세대가 임대 중으로, 대항력 있는 임차인이 없는 점을 고려하면 향후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 470,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 매매 사례 분석 결과, 시장 가치는 대략 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 약 25~35% 낮은 수준입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 이러한 시장 시세를 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.