나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [17] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (군OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물 제1동 4층 401호

신주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2 (지동)

건물명: 퍼스트하우스 (현황 외벽 "YJ DREAM FIELD" 표시)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 단지형 연립주택

건물 용도: 공동주택 (단지형 연립주택)

사용승인일: 2023년 08월 04일

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

토지 지분: 23.3097㎡

건물면적 (전용면적): 40.32㎡ (약 12.20평)

건물 지분: 40.32㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 338,000,000원

공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근으로 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 다양한 생활 편의시설 및 의료시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 주위로 소로 및 중로와 접하고 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)와 접하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등에 포함되어 관련 법령에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 다양한 권리 관계가 확인됩니다.

* 소유권보존: 김연정 (2023-08-31)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-08-31, 말소기준권리)

* 주택임차권: 안예빈 (2023-10-20 전입, 2023-09-13 확정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-04-25)

* 임의경매: 군포신용협동조합 (2024-08-09, 수원지방법원 2024타경8712)

* 가압류: 주식회사베스트라이프외 3명 (2024-10-14)

* 압류: 경기광주세무서장 (2026-04-03)

등기부채권 총액: 16,023,665,042원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 08월 31일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 안예빈

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-20

* 확정일자: 2023-09-13

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

권리분석 상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 비고란 내용이 있어, 실제 지상권 존재 여부는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 유사 물건 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 26일 거래: 경기 수원시 팔달구 지동 169-22, 1991년식, 전용 40.03㎡, 230,000,000원

* 2025년 12월 09일 거래: 경기 수원시 팔달구 지동 152-10, 1990년식, 전용 36.36㎡, 75,000,000원

* 2025년 12월 09일 거래: 경기 수원시 팔달구 지동 306-1, 2015년식, 전용 43.05㎡, 215,000,000원

본건(전용 40.32㎡)은 1991년식 유사 면적 물건(40.03㎡)과 비슷한 조건이며, 해당 물건이 2.3억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 2.15억원에서 2.3억원 사이로 추정됩니다. 2015년식 신축 빌라가 2.15억원에 거래된 점도 이 시세 범위를 뒷받침합니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 338,000,000원입니다. 최근 실거래가 기준으로 추정되는 시세(약 2.15억 ~ 2.3억원)와 비교했을 때, 감정가가 시세보다 약 1억원 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 유의해야 할 중요한 포인트입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료 시설과 아주대학교, 카톨릭대학교 등이 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 수원월드컵경기장 등 문화 및 체육 시설 이용도 편리합니다.

5.2. 주거환경 및 설비

본건은 단지형 연립주택으로, 방 1~3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 명칭 상이

부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장상 건물 명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황 건물 외벽에는 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어, 향후 건물 관리나 소유권 관련 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.2. 다수 채권 및 권리 관계

근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 채권 및 권리 관계가 설정되어 있어 복잡한 채권 구조를 가집니다. 다만, 말소기준권리 하위 권리는 소멸 예정입니다.

6.3. 임차인 보증금 미회수 가능성

대항력 없는 임차인 안예빈 씨의 보증금 1억 6천만원이 존재합니다. 해당 금액은 매각으로 인해 소멸되나, 경매 절차상 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서의 마찰 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 건물 명칭 혼동 가능성

공부상의 명칭과 현황 명칭의 차이로 인해 추후 등기 이전을 하거나 관리 주체와 소통할 때 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.5. 명도 관련 고려사항

보고서상 "전세대 임대 중으로 확인됨"이라는 내용이 있어, 낙찰 후 임차인과의 명도 절차가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 감정가와 시세 괴리

감정가 3.38억원 대비 주변 시세가 2.15억 ~ 2.3억원으로 형성되어 있어, 감정가가 현저히 높게 책정된 점은 낙찰 후 투자 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2023년 사용 승인된 신축 건물이라는 점은 장점이나, 현황 건물 명칭 상이, 다수 권리 관계, 대항력 없는 임차인의 보증금 문제, 그리고 가장 큰 문제인 시세 대비 높은 감정가는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 중심부 인접, 교통 및 생활 인프라 양호

* 비교적 신축 건물: 2023년 사용 승인으로 건물 상태 양호 예상

* 명도 용이 가능성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간이화 가능성 (단, 보증금 배당 문제 고려)

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 시세가 2.15억원 ~ 2.3억원으로 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 3.38억원입니다. 본건은 인수되는 권리가 없으나, 임차인 보증금 문제와 명도 비용, 그리고 높은 감정가 대비 시세 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 거래된 유사 면적 물건의 최고가인 2.3억원(230,000,000원)을 기준으로, 약 10%~20%의 할인을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 190,000,000원 ~ 210,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.