나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [21] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (21)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스주건축물제1동 4층405호

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택, 단지형 연립주택-29세대)

감정가: 463,000,000원

토지 면적: 31.39㎡ (약 9.5평)

건물 면적: 54.29㎡ (약 16.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 군포신용협동조합

특이사항: 공동 담보, 공부상 "퍼스트하우스"이나 현황 "YJ DREAM FIELD"로 표시

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경기도 수원시 팔달구 지동 내 "퍼스트하우스" 건물 내에 위치하며, 인근으로 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재합니다.

교통 상황: 단지 주위로 소로 및 중로가 있으며, 노선버스 정류장까지 접근성이 양호합니다.

토지 이용 상태: 전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 단지 주위로 소로 및 중로와 접하며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 정보 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2023-10-10

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권 보존: 김연정

* 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원)

* 이하 권리들은 모두 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 16,053,665,042원

1.3. 상권분석

주변 시설: 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료시설과 수원월드컵경기장 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다.

이용 상태: 본건은 단지형 연립주택으로 룸 1-3, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 2025년 12월 기준이며, 다음과 같습니다.

* 지동 169-22 (건축년도 1991년 추정): 40.03㎡, 1층, 23,000만원

* 지동 152-10 (1990년 건축): 36.36㎡, 지하층, 7,500만원 (특이사항 고려 필요)

* 지동 306-1 (2015년 건축): 43.05㎡, 4층, 21,500만원

* 본건(54.29㎡, 4층, 1991년 건축 추정)의 감정가 46,300만원은 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 2015년 건축된 43.05㎡ 건물이 21,500만원에 거래된 점과 비교 시, 본건의 감정가는 상당한 차이를 보입니다. 1991년 건축된 40.03㎡ 건물의 23,000만원 거래가를 고려해도 감정가는 높아 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 대형 의료시설과 인접해 있어 의료 이용이 편리합니다.

교육 시설: 아주대학교가 인근에 위치합니다.

주거 환경: 단지형 연립주택으로, 내부 구조는 룸 1-3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 상이: 공부상 "퍼스트하우스"이나 현황 "YJ DREAM FIELD"로 표기되어 있어, 현장 확인이 필요합니다.

전 세대 임대 중: 현황 임대 중인 점을 고려하여 명도 시 협조가 필요합니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

높은 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

건축 연식: 1991년식으로 비교적 노후된 편입니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 160억원 이상으로 높았던 점은 유의해야 합니다.

공동 담보: 공동 담보 물건 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변을 조사한 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 4층에 해당합니다.

권리 관계상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주변 편의 시설 접근성이 양호한 편이나, 제공된 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 높게 산정된 점이 주요 우려 사항입니다.

건물 명칭 혼동 및 건축 연식 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

명도 관련 위험이 적음 (대항력 있는 임차인 없음).

수원시 팔달구의 입지적 장점.

병원, 대학교 등 생활 편의 시설 인접.

적정 가격에 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 463,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 높은 편으로 판단됩니다.

40. 03㎡ (1991년식 추정)의 23,000만원 거래가와 43.05㎡ (2015년식)의 21,500만원 거래가를 고려할 때, 본건(54.29㎡, 1991년식)의 적정 가치는 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다.

현재 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵기에, 현장 조사를 통해 건물 상태, 내부 구조, 단지 내 다른 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시점에서의 보수적 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

(이는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 반드시 현장 조사 후 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.