나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [20] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (20)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층404호

용도: 연립주택

감정가: 524,000,000원

토지면적: 36.76㎡ (약 11.12평)

토지 지분: 36.7625㎡ (약 11.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 63.59㎡ (약 19.24평)

건물 지분: 63.59㎡ (약 19.24평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (추정)

건축물대장상 명칭: 퍼스트하우스(1st house)

현황상 명칭: YJ DREAM FIELD (외벽 표시)

건축 허가/사용승인일: 2022년 8월 ~ 2023년 8월 (신축 또는 리모델링 완료 추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 주변으로는 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재하고 있습니다.

단지 주위로 소로 및 중로가 위치하고 있으며, 노선버스 정류장까지의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류 및 중로3류와 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 주거시설 외에 병원, 대학교, 월드컵 경기장 등 다양한 시설이 위치하고 있습니다.

현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 군포신용협동조합으로 추정됩니다.

등기부등본상 채권 총액은 약 160억 원에 달하나, 말소기준권리인 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 60억 원) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 보증금은 없으며, 등기사항전부증명서상 모든 권리관계는 낙찰로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박진경

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-31

* 확정일자: 2023-09-25

* 비고: 대항력 없음

본건은 전 세대가 임대 중으로 확인되었으나, 등기부상 주택임차권(을2)으로 등기된 임차인 박진경은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 연립주택으로, 면적은 63.59㎡(약 19.24평)이며 4층에 위치합니다.

주변 유사 부동산 매매 사례는 다음과 같습니다.

* A빌라 (1991년 준공, 40.03㎡): 2025년 12월 2.3억원 거래. (평당 약 190만원)

* B빌라 (1990년 준공, 36.36㎡): 2025년 12월 0.75억원 거래. (평당 약 68만원, 지하층 추정)

* C빌라 (2015년 준공, 43.05㎡): 2025년 12월 2.15억원 거래. (평당 약 166만원)

본 건의 면적(19.24평)을 기준으로, 인근 거래 사례의 평당 가격(약 166만원~190만원)을 적용하면 시세는 약 3.19억원에서 3.66억원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 건축 허가일(2022년 8월) 및 사용승인일(2023년 8월)을 고려할 때 신축 건물로 판단되며, 이는 비교적 오래된 연식의 주변 건물들과 비교했을 때 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가는 5.24억원으로, 이는 최근 거래된 유사 면적의 건물보다 상당히 높게 책정되었습니다. 신축 건물이라는 점과 면적의 차이를 감안하더라도 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

본건은 5층 규모의 철근콘크리트 구조 단지형 연립주택으로, 4층에 위치합니다.

내부 구조는 룸 1-3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 이루어져 있습니다.

최신 설비(위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 등)가 갖추어져 있습니다.

주변에는 카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료시설과 아주대학교 등 교육시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

단지 주위로 소로 및 중로와 접하며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 공부상 명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황은 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 건물 소유주 또는 관리 주체의 변경, 리모델링 과정 등에서 발생한 것으로 추정되나, 부동산 거래 시 명확한 확인이 필요합니다.

총 채무 금액이 매우 높으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

전 세대가 임대 중인 상태이나, 등기된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 등기되지 않은 다른 임차인 존재 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축(추정) 연립주택으로, 4층에 위치하며 전용면적 63.59㎡(약 19.24평)의 넓은 공간을 제공합니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗하며, 인수할 보증금이나 채무가 없습니다.

병원, 대학교 등 생활 편의시설이 인접해 있고, 교통 접근성도 양호합니다.

다만, 주변 유사 부동산의 거래 시세 대비 감정가가 상당히 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다. 신축 건물이라는 점과 면적의 차이를 감안하더라도, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 최신 설비와 깔끔한 내부 상태 기대 가능.

수원시 중심 지역에 위치하여 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 우수.

권리관계가 명확하며, 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능.

넓은 전용 면적으로 인해 향후 임대 또는 실거주 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 524,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 면적의 빌라 시세(평당 약 166만원~190만원)를 적용하면, 본건의 시장 가격은 약 3.19억원에서 3.66억원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 신축 건물로 추정되며(2022-2023년 건축 허가/사용 승인), 이는 시세 분석 시 고려되어야 할 중요한 요소입니다.

감정가와 시세 간의 괴리가 상당하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

투자 가치를 고려하여, 시세 범위와 감정가를 종합적으로 판단했을 때 390,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세보다는 높지만 감정가보다는 할인된 가격으로, 신축 건물로서의 가치를 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.