나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [19] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (19)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층403호

건물명: 퍼스트하우스 (현황 YJ DREAM FIELD)

용도: 연립주택

건축년도: 1991년경 (참고: 주변 시세 자료 기준)

토지면적: 36.57㎡ (약 11.06평)

토지지분: 36.5718㎡ (약 11.06평)

건물면적: 63.26㎡ (약 19.14평)

감정가: 517,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군포신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 공부상 건물명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황은 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표기되어 있어 현장 확인이 필요함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "퍼스트하우스" 건물 내에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

3.2. 교통상황

단지 주위로 소로 및 중로와 접하고 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 전반적인 접근성이 양호함.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로3류의 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소기준권리인 을1 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023.08.31)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. (소유권보존: 김연정, 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 주택임차권: 조용준, 가압류: 삼성카드, 가압류: 주택도시보증공사, 임의경매: 군포신용협동조합, 가압류: 주식회사베스트라이프외 3명)

등기부채권 총액은 16,078,350,408원임.

4.2. 임차인 현황

임차인 조용준은 보증금 200,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2023.10.04, 확정일자는 2023.09.11임. 배당신고일자는 2024.10.18이며, 대항력은 없는 것으로 확인됨. 따라서 임차인의 보증금 200,000,000원은 인수되지 않음.

4.3. 권리분석 요약

전반적인 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

4.4. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음 (지상권 개요 없음).

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지역에 위치하며, 인근 대학병원, 대학교, 월드컵경기장 등으로 인해 배후 수요가 풍부한 지역임. 상업시설보다는 주거 및 교육, 의료 시설이 발달해 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

5.2. 최근 거래 동향

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 36~43㎡ 면적의 경우 2025년 12월 기준 7,500만원에서 23,000만원 사이에서 거래되었음. 이는 본건의 면적(63.26㎡)과 비교했을 때 가격 편차가 있으나, 면적 차이를 감안한 평당 가격으로 환산하여 시세 분석이 필요함.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 단지형 연립주택으로, 4층에 위치함. 외벽은 파벽돌 및 보드, 내벽은 고급벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 단열 커튼월 복층유리 이중창 등으로 마감되어 있음. 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비가 갖추어져 있음.

6.2. 이용 상태

내부 구조는 룸 1~3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성되어 있음. (내부구조도 참조 필요)

6.3. 기타 참고사항

현황 임대 중으로 확인되며, 전 세대가 임대 중인 것으로 파악됨.

7. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부상 "퍼스트하우스"와 현황 "YJ DREAM FIELD" 표기 간 차이가 있어, 향후 건물 관리나 재건축 등에서 혼선이 발생할 수 있음.

* 명도: 전 세대가 임대 중이라는 점을 감안할 때, 낙찰 후 실제 거주 목적으로 명도를 진행할 경우 임차인들과의 원만한 협의가 필요할 수 있음. (단, 조용준 임차인은 대항력이 없음)

* 건축 연식: 1991년경 건축된 건물로, 리모델링 등의 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 역사문화환경보존지역: 해당 구역 내에서의 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으나, 현재 주거용 건물로서의 이용에는 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 판단됨.

8. 종합 의견

수원시 팔달구 지동에 위치한 본 연립주택은 주변의 우수한 생활 편의시설 및 대학병원, 대학교 등과의 접근성을 바탕으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음. 철근콘크리트 구조의 건물이며, 5층 중 4층에 위치하여 채광 및 조망에 유리할 수 있음. 권리관계 상 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 공부상 명칭과 현황 명칭의 차이, 그리고 전 세대가 임대 중이라는 점은 명도 과정에서 고려해야 할 부분임. 감정가 대비 시세 분석 시, 최근 거래된 유사 면적/층수 물건의 가격을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

9. 투자 포인트

* 수원 도심권에 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대 가능.

* 주변 생활 편의시설 및 주요 기관 접근성이 우수하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없이 안전하게 낙찰받을 수 있음.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세차익 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자 매력 존재.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 19.14평)의 주택의 경우 평당 1,650만원 ~ 1,900만원 수준에서 거래가 이루어졌음을 확인함. 이를 바탕으로 환산한 시세는 약 3억 1,600만원 ~ 3억 6,400만원 범위로 추정됨.

본건의 감정가는 5억 1,700만원으로, 추정 시세보다 상당히 높게 책정되어 있음.

따라서, 시장 시세를 반영하고 낙찰 후 수익성을 확보하기 위해 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 전략이 유효할 것으로 판단됨.

인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 290,000,000원 수준을 고려해볼 수 있음. 이는 추정 시세 범위 내에 있으면서도 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.