나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [18] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경8712 (18) 사건으로 경매에 나왔습니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7번지 퍼스트하우스주건축물제1동 4층402호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 335,000,000원(3억 3천 5백만원)입니다.

토지면적은 23.31㎡(약 7.05평)이며, 건물면적은 40.32㎡(약 12.20평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 군포신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 "퍼스트하우스" 건물 내에 자리하고 있습니다.

인근으로는 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 생활 편의 및 공공시설 접근성이 양호합니다.

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장과의 접근성이 좋아 대중교통 이용이 편리합니다.

주차 시설이 마련되어 있으며, 단지 주위 도로 상태도 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로3류와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023년 8월 31일 접수)입니다.

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권 이하 을2 주택임차권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매, 갑4 가압류 등 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 16,023,665,042원(약 160억 2천만원)에 달합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 160,000,000원 (1억 6천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 10일

* 확정일자: 2023년 10월 12일

* 배당신고일자: 2024년 9월 27일

* 대항력: 없음. (주택임차권은 말소될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 연립주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근 지역의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다. (2025년 12월 기준)

* 건축년도 1991년, 전용면적 40.03㎡의 다세대주택이 230,000,000원(2억 3천만원)에 거래되었습니다. (면적당가 약 574만원/㎡)

* 건축년도 1990년, 전용면적 36.36㎡의 다세대주택이 75,000,000원(7천 5백만원)에 거래되었습니다. (면적당가 약 206만원/㎡)

* 건축년도 2015년, 전용면적 43.05㎡의 다세대주택이 215,000,000원(2억 1천 5백만원)에 거래되었습니다. (면적당가 약 499만원/㎡)

시세 분석:

본건은 2023년 8월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(40.03㎡)의 1991년식 건물은 2억 3천만원에 거래되었습니다.

가장 최근 연식인 2015년식 건물(43.05㎡)은 2억 1천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 3억 3천 5백만원은 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 본건은 2023년 신축이라는 점을 감안하면, 오래된 건물들에 비해 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 단지형 연립주택입니다.

외벽은 몰탈 위 파벽돌 및 보드 마감, 내벽은 고급벽지 및 도기질 타일 마감, 창호는 알루미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등으로 시공되었습니다.

내부는 방 1-3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 연립주택으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기, 화재경보설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 상이: 공부상에는 "퍼스트하우스"로 등재되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 이는 추후 건물 관리나 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

전 세대 임대 중: 본건은 현재 전 세대가 임대 중인 것으로 확인되었습니다. 다만, 임차인 임 의 경우 대항력이 없어 명도에 따른 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축 연립주택으로, 입지조건과 건물 상태가 우수합니다.

주변에 병원, 대학교 등 생활 편의시설이 밀집해 있으며, 교통망 또한 양호합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 대한 부담은 적습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점과 공부상 건물 명칭과 실제 표기 명칭이 다른 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

신축 건물이라는 장점을 고려하더라도, 최근 실거래가 추이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2023년 신축 건물로 내부 상태 및 시설이 최신이며, 향후 가치 상승 기대.

주요 병원, 대학교, 체육 시설 등과의 인접성으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 및 부담 감소.

주거 환경이 우수하며, 교통 편의성 또한 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 335,000,000원

최근 유사 면적 거래가 (1991년식, 2025년 12월): 230,000,000원

최신 연식 거래가 (2015년식, 2025년 12월): 215,000,000원

본건은 2023년 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 최근 실거래가 정보(최고 2억 3천만원)와 감정가(3억 3천 5백만원) 간에 상당한 가격 차이가 존재합니다.

신축 건물이라는 점을 감안할 때, 2015년식 건물의 거래가(2억 1천 5백만원)보다는 높은 가격을 형성할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 시세 대비 과다하게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 최근 실거래가(2억 3천만원)를 기준으로 하여 신축 프리미엄을 고려한 보수적인 접근을 제안합니다.

예상 입찰가는 240,000,000원에서 270,000,000원 사이로 검토하는 것을 권장합니다.

본 물건에 대한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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