나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [15] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층307호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (15)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스 주건축물제1동 3층307호

건물명칭: 공부상 "퍼스트하우스(1st house)", 현황 외벽 "YJ DREAM FIELD" 표시

1.2. 건물 현황

용도: 연립주택 (단지형 연립주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 0층, 지상 5층 중 3층 307호

건축년도: 2023년 8월 4일 사용승인

내부구조: 방 1~3개, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등

1.3. 토지 현황

이용상태: 전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용 중

접합도로: 단지 주위로 소·중로와 접함

1.4. 면적 및 감정가

감정가: 476,000,000원

토지면적: 32.03㎡ (약 9.69평)

토지 지분: 32.0278㎡ (약 9.69평)

건물면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

건물 지분: 55.4㎡ (약 16.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (수원지방법원 2024타경8712)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통상황

단지 주위로 소·중로가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 노선버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023년 8월 31일 접수)이 본 경매의 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로서 "지상권"이 언급되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 지상권에 대한 기재가 없습니다. 따라서 현재까지 확인된 바로는 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박경찬

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 26일

확정일자: 2023년 9월 13일

대항력: 없음

※ 임차인 박경찬 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 있어 배당 여부에 따라 일부 차이가 발생할 수 있으나, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 16,043,665,042원

주요 등기사항:

* 갑1: 소유권보존 (김연정, 2023-08-31)

* 을1: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (박경찬, 180,000,000원, 말소예정)

* 갑2: 가압류 (주택도시보증공사, 8,770,000,000원, 말소예정)

* 갑3: 임의경매 (군포신용협동조합, 5,275,239,832원, 본건 경매)

* 갑4: 가압류 (주식회사베스트라이프외 3명, 1,093,665,042원, 말소예정)

* 갑5: 압류 (경기광주세무서장, 말소예정)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 지동 169-22 (1991년 건축, 40.03㎡) 2억 3,000만원

* 2025년 12월, 지동 152-10 (1990년 건축, 36.36㎡) 7,500만원

* 2025년 12월, 지동 306-1 (2015년 건축, 43.05㎡) 2억 1,500만원

4.2. 유사 물건 분석

본건의 전용면적은 55.40㎡ (약 16.76평)입니다.

주변에서 가장 유사한 면적인 40.03㎡ 및 43.05㎡의 매물이 2억 1,500만원에서 2억 3,000만원 사이에 거래되었습니다.

이는 평당 약 1,610만원에서 1,910만원 수준입니다.

본건은 2023년 사용승인된 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 유사 면적 대비 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.

평당 1,800만원 적용 시 약 3억 168만원, 평당 2,000만원 적용 시 약 3억 3,520만원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 의료시설: 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등이 인접해 있어 의료 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 대형마트, 백화점 등은 도보 이용이 어려우나, 차량 이동 시 수원 시내 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 명칭과 현황 불일치

건축물대장 및 등기사항증명서상에는 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 "YJ DREAM FIELD"로 표기되어 있어 차이가 있습니다. 이는 현장 방문 시 명확히 확인해야 할 사항이며, 추후 행정 절차 시 참고될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

제공된 주변 매매 정보의 건축 연도가 1990년대에 집중되어 있으나, 본건 건물 자체는 2023년 사용승인된 신축 건물로, 건물 노후에 따른 직접적인 리스크는 적습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 연립주택으로, 입지조건, 교통, 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이므로 인수할 권리 부담은 없습니다. 임차인의 대항력은 없으나 보증금 1억 8천만원이 존재하므로, 배당 여부를 확인하여 명도에 차질이 없도록 해야 합니다. 감정가는 4억 7천 6백만원으로 책정되었으나, 최근 주변 유사 면적 거래가와 비교 시 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 하지만 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 합리적인 수준으로 판단될 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 수원시 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 법적 하자 및 명도 부담이 적습니다.

* 주거 쾌적성: 단지형 연립주택으로 계획되어 주거 환경이 양호할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 476,000,000원

주변 시세 분석 결과, 전용면적 55.4㎡ (약 16.76평) 기준, 평당 1,600만원 ~ 2,000만원으로 산정 시 약 2억 6,816만원 ~ 3억 3,520만원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

최근 1991년 건축된 40.03㎡ 건이 2억 3,000만원에 거래된 점과 본건의 신축 연도를 고려하면, 보수적으로 평당 1,600만원 (약 2억 6,816만원)에서 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 평당 1,800만원 (약 3억 168만원) 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 사이 의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 경매 동향 분석, 주변 환경 조사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.