나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [16] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경8712 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스 주건축물 제1동 3층 308호

용도: 연립주택

건축물 현황: 공부상 '퍼스트하우스'로 기재되어 있으나, 실제 주택 외벽에는 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있습니다.

1.3. 주요 정보

감정가: 445,000,000원

토지 면적: 30.21㎡ (약 9.14평)

건물 면적: 52.25㎡ (약 15.80평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (수원지방법원 2024타경8712)

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로, 총 채권액이 160억원을 초과합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 인근에 소재합니다.

2.2. 교통 상황

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이하고 제반 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 및 중로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액

등기부등본 상 채권 총액은 약 16,033,665,042원 (160억원대)입니다.

3.2. 권리 내역

- 소유권보존: 김연정 (2023-08-31)

- 근저당 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-08-31, 60억원)

- 주택임차권: 변혜진 (2025-12-12 등기, 1억 7천만원) - 전입일자 2023-12-06, 확정일자 2023-12-06

- 가압류: 주택도시보증공사 (2024-04-25, 87억 7천만원)

- 임의경매: 군포신용협동조합 (2024-08-09, 52억 7523만 9832원) - 본 경매 개시

- 가압류: 주식회사베스트라이프 외 3명 (2024-10-14, 10억 9366만 5042원)

- 압류: 경기광주세무서장 (2024-10-14)

3.3. 임차인 현황

임차인: 변혜진

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-06

확정일자: 2023-12-06

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년 말 기준)를 분석한 결과, 인근 연립/다세대 주택의 거래가는 면적과 건축 연도에 따라 상이합니다.

- 1991년식, 40.03㎡: 230,000,000원 (약 574만원/㎡)

- 1990년식, 36.36㎡ (반지하): 75,000,000원 (약 206만원/㎡)

- 2015년식, 43.05㎡: 215,000,000원 (약 499만원/㎡)

4.2. 본 물건과의 비교

본 건은 2023년 준공된 신축 건물(52.25㎡)임에도 불구하고, 감정가는 445,000,000원(약 851만원/㎡)으로, 최근 시세 거래가보다 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 신축이라는 점이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 유사 조건의 주택 거래가가 2억 1천 5백만원 ~ 3억 원 수준으로 분석되는 점을 고려할 때, 감정가와의 격차가 큰 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부

본 건은 철근콘크리트 구조의 5층 단지형 연립주택으로, 건물 면적은 52.25㎡ (약 15.80평)입니다. 내부에는 룸 1~3개, 거실, 주방, 욕실 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 병원

인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 종합병원 및 병의원들이 위치해 있어 의료 이용이 편리합니다. 또한, 수원월드컵경기장, 아주대학교 등 문화 및 교육 시설이 인접해 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 주차 시설

단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가는 445,000,000원으로, 분석된 인근 유사 물건의 최근 거래가(2.15억~3.0억 범위 추정)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 낙찰가 결정 및 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 건물 명칭 이중 기재

공부상 '퍼스트하우스'이나 현황 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있어, 실제 건물 확인 시 혼동이 있을 수 있습니다.

6.3. 다수의 권리 설정

등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리(을1 근저당) 이하 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축 연립주택으로, 입지 조건 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 감정가와 최근 시세 거래가 간의 상당한 격차가 존재하며, 이는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 모든 선순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물(2023년 준공)이라는 점이 강점입니다.

- 수원시 팔달구의 도심 지역에 위치하여 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

- 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

- 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 445,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 시세 분석 결과, 인근 유사 물건의 거래가는 2억 1천 5백만원에서 3억 원 수준으로 파악됩니다. 본 건은 2023년 신축이라는 점을 감안하여 시세 대비 가치를 산정하되, 감정가와의 격차를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 신축 프리미엄을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 300,000,000원에서 360,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 보수적인 시장가치와 감정가의 80% 수준을 고려한 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태와 정확한 시세를 재확인하고, 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 혐오시설 관련 정보:

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 시설에 대한 종합적인 평가는 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.