나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [14] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (14)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층306호

용도: 연립주택

감정가: 464,000,000원

토지 면적: 31.73㎡ (약 9.60평)

건물 면적: 54.89㎡ (약 16.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (본 경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 내 "퍼스트하우스" 건물 내에 위치하며, 인근으로 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재합니다.

* 교통상황: 단지 주위로 소.중로가 위치하고, 노선버스 정류장까지 가까워 대중교통 이용이 편리하며 제반 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 5층 단지형 연립주택입니다. 외벽은 몰탈위 파벽돌 및 보드 등으로 마감되었으며, 내벽은 고급벽지, 도기질타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 알루미늄 단열커튼월 복층유리 2중창 등입니다.

* 이용상태: 본건은 방 1-3개, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등을 갖춘 단지형 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉/난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 주위로 소.중로와 접하고 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원)

* 기타 권리:

* 갑1 소유권보존 (김연정)

* 을2 주택임차권 (허지영, 180,000,000원) - 말소

* 갑2 가압류 (주택도시보증공사, 8,770,000,000원) - 말소

* 갑3 임의경매 (군포신용협동조합, 5,275,239,832원) - 말소 (본 경매)

* 갑4 가압류 (주식회사베스트라이프외 3명, 1,093,665,042원) - 말소

* 갑5 압류 (경기광주세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 16,043,665,042원

* 인수되는 권리: 없음. 본 건은 매각으로 인해 위 모든 권리가 소멸됩니다.

* 임차인 정보:

* *: 허지영

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-17

* 확정일자: 2023-10-19

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기가 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 보증금 180,000,000원은 매각 후 배당받을 예정입니다.

5. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2025년 12월)에 따르면, 인근 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 40.03㎡ (약 12.11평) / 1991년식 / 1층: 23,000만원 (약 190만원/평)

* 36.36㎡ (약 10.99평) / 1990년식 / 지하층: 7,500만원 (약 68만원/평) (참고: 저층, 낮은 가격)

* 43.05㎡ (약 13.02평) / 2015년식 / 4층: 21,500만원 (약 165만원/평) (참고: 신축 건물)

* 본건은 54.89㎡ (약 16.61평) 규모의 1991년식 연립주택으로, 3층에 위치합니다.

* 인근 1991년식 연립주택(40.03㎡)의 평당 거래가격을 적용하면, 약 190만원/평 * 16.61평 = 약 315,590,000원 (3.16억원) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 464,000,000원(4.64억원)으로, 이는 최근 실거래가 기반 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

* 주요 시설: 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원 등의 의료시설과 수원월드컵경기장, 아주대학교 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 단지 주위로 소.중로가 접해 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 명칭 상이: 공부상 "퍼스트하우스"이나 현황 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어, 건물 관리 및 행정 절차상 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 약 160억원에 달하여, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있으나, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(4.64억원)가 인근 실거래가 추정 시세(약 3.16억원)보다 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

* 임대 현황: 기타 참고사항에 "전세대 임대중으로 확인됨"이라고 기재되어 있어, 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 등재된 임차인 허지영은 대항력이 없습니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 주요 시설 접근성이 좋은 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 비교적 깔끔한 물건입니다. 다만, 공부상 건물 명칭과 현황 명칭이 다르며, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 총 채무액이 매우 높으나, 이는 낙찰자에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지는 않습니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 중심부에 위치하여 주요 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 단순: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 향후 수원시 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 464,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건(1991년식, 54.89㎡)의 경우 약 315,590,000원 (3.16억원) 수준으로 추정됩니다.

건물 명칭 상이, 감정가 대비 낮은 시세, 높은 총 채무액 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

낙찰자가 인수하는 임차인 보증금 및 권리 인수 부담은 없음을 확인하였습니다.

시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 380,000,000원 으로 판단됩니다.

이는 최근 실거래가 수준을 소폭 상회하며, 감정가보다는 낮은 수준입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 내부 상태 및 주변 시세를 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

주변 시설 관련하여, 해당 주소지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 인근에는 병원, 대학교, 경기장 등 공공시설이 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.