나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [13] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (13)

2.2. 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스 주건축물제1동 3층305호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층305호)

2.3. 건물명: 퍼스트하우스 (현황 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD'로 표시)

2.4. 용도: 연립주택 (주거용)

2.5. 감정가: 455,000,000원 (4억 5천 5백만원)

2.6. 면적:

* 토지 지분: 31.93㎡ (약 9.66평)

* 건물 전용 면적: 55.23㎡ (약 16.71평)

2.7. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.8. 경매 구분: 부동산 임의경매

2.9. 건축 연도: 2023년 8월 사용승인

3. 입지조건

3.1. 주변 환경:

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 인근에 소재함.

* "퍼스트하우스"는 5층 단지형 연립주택임.

3.2. 교통 여건:

* 단지 주위로 소로 및 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편임.

* 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원)

4.2. 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 세부 사항에 대한 최종 확인 필요.

4.3. 임차인 현황:

* * 윤 (윤소라): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-30. 대항력 없음.

* * 장 (장병현): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-30, 확정 2023-09-21. 대항력 없음.

* 인수되는 임차 보증금 합계: 0원

4.4. 등기부 현황:

* 소유권 보존: 김연정 (2023-08-31)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

* 주택임차권: 장병현 (말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사, 주식회사베스트라이프 외 3명

* 압류: 경기광주세무서장

* 임의경매: 군포신용협동조합 (본 경매의 채권자)

* 총 채권액: 약 16,033,665,042원 (160억 3천만원)

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성:

* 본건이 위치한 지동 일대는 주거지역으로서 다양한 연립, 다세대, 빌라 등이 혼재되어 있음.

* 인근에 병원, 대학교, 월드컵 경기장 등이 위치하여 지역 내 유동인구 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

5.2. 최근 거래 사례 (주변 연립/다세대/빌라):

* 2025년 12월, 지동 169-22번지 (1991년 건축, 40.03㎡) 2억 3천만원 거래.

* 2025년 12월, 지동 152-10번지 진우빌라3동 (1990년 건축, 36.36㎡) 7천 5백만원 거래.

* 2025년 12월, 지동 306-1번지 아성리치빌 (2015년 건축, 43.05㎡) 2억 1천 5백만원 거래.

5.3. 시세 비교:

* 본건(55.23㎡, 1991년 건축)의 감정가 4억 5천 5백만원은 최근 거래된 유사 면적대의 인근 다세대/빌라 시세(7천 5백만원 ~ 2억 3천만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 특히, 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 감정가가 비교적 신축 건물(2015년)의 거래가와 유사하게 책정된 점은 특이사항임.

* 제공된 JSON 정보는 개별 지번의 개별 건물 또는 빌라의 거래 사례이므로, 본건과 동일 단지 내 직접적인 비교에는 한계가 있음.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의 시설:

* 인근 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료 시설 이용이 편리함.

* 수원월드컵경기장, 아주대학교 등 문화, 체육, 교육 시설에 대한 접근성이 높음.

* 마트, 편의점 등 근린생활시설은 단지 주변 또는 도보 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

6.2. 교육 환경:

* 인근에 대학교(아주대, 가톨릭대 성빈센트병원 부속)가 있어 교육 관련 인프라 접근성이 좋음.

* 초, 중, 고등학교 학군 정보는 추가적인 확인이 필요함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 명칭 불일치: 공부상 '퍼스트하우스'로 등재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있어, 추후 건물 이용 및 거래 시 혼선이 발생할 수 있음.

7.2. 과도한 채권 총액: 등기부상 총 채권액(약 160억 원)이 본건 건물 면적 및 감정가 대비 현저히 높아, 채무 관계의 복잡성 및 추가적인 권리 관련 문제가 발생할 가능성을 시사함.

7.3. 공동 담보 물건: 본건이 공동 담보로 설정된 경우, 다른 공동 담보 물건들의 경매 진행 여부 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있음. (공동 담보로만 명시되어 있어 상세 내용 확인 필요)

7.4. 전 세대 임대 중: 현재 모든 세대가 임대 중으로 확인됨. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 시간 소요 및 협의가 필요할 수 있음.

7.5. 혐오시설 여부: 지도 검색 결과, 본건 소재지(지동 478-7) 인근에는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. (주요 주변 시설: 병원, 학교, 경기장 등)

8. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 4억 5천 5백만원임.

주변에 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호하여 입지 조건은 비교적 좋다고 판단됨.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 등기부상 총 채권액이 과도하게 높아 주의가 요구됨.

건축 연도가 1991년으로 다소 오래되었음에도 불구하고 감정가가 주변 유사 물건 대비 높은 편으로 책정된 점은 투자 검토 시 매우 중요한 고려 사항임.

건물 명칭 불일치, 공동 담보 등 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적임.

9. 투자 포인트

9.1. 입지: 수원 도심권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

9.2. 주거용 부동산: 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역임.

9.3. 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됨. (단, 임차인과의 협의는 필요)

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석:

* 본건 건물 면적(55.23㎡, 약 16.7평) 및 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 거래가(2025년 12월 기준, 36~43㎡ 면적대 7천 5백만원 ~ 2억 3천만원)를 참고할 수 있음.

* 그러나, 본건은 단지형 연립주택의 한 호실이며, 제공된 JSON 정보는 동일 단지 내 직접 비교 대상이 아니라는 점, 그리고 본건의 감정가(4억 5천 5백만원)가 제시된 주변 시세 대비 현저히 높다는 점을 감안하면, 실거래가 기준으로는 보수적인 접근이 필수적임.

* 정확한 단지 내 시세 파악을 위해서는 현장 조사를 통한 유사 평형의 최근 거래 사례 확인이 매우 중요함.

10.2. 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 455,000,000원

* 본 물건은 감정가가 시세 대비 높게 책정되었고, 과도한 채권 총액 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 추정 입찰가 범위: 318,500,000원 ~ 364,000,000원 (감정가의 70~80% 수준)

* 본 예상가는 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 권리 분석 재확인, 최신 시장 동향 등을 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.