나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [12] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (12)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스주건축물제1동 3층304호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 430,000,000원

* 토지면적: 30.68㎡ (약 9.29평)

* 토지지분: 30.675㎡ (약 9.29평)

* 건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

* 건물지분: 53.06㎡ (약 16.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물 정보:

* 건축물명: 퍼스트하우스(1st house)

* 동: 주건축물제1동

* 호: 304호

* 사용승인일: 2023년 8월 4일 (신축급)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 5층

* 전유부 층수: 3층

* 총 세대수: 29세대

* 특이사항: 공동담보 경매. 공부상 '퍼스트하우스'이나 현황 건물 외벽에 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있음.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 지동 내에 위치.

* 주변 환경: 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등 주요 시설 인접.

* 교통: 단지 주위로 소로 및 중로가 위치하며, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편리. 차량 접근성 양호.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역. 소로2류, 중로3류 접합. 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역으로 지정됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 31일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1)

* 박 주택임차권 (을2) - 전입 2023-09-11, 확정 2023-09-12, 보증금 180,000,000원. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 가압류 (갑2)

* 군포신용협동조합 임의경매 (갑3)

* 주식회사베스트라이프외 3명 가압류 (갑4)

* 경기광주세무서장 압류 (갑5)

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-11

* 확정일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금을 배당으로 회수해야 합니다. 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸 예정이나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 병원(카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원), 대학교(아주대학교), 월드컵 경기장 등 다양한 생활 편의 및 문화 시설과 인접.

* 부동산 시장 동향 (제공된 JSON 분석):

* 주변 유사 연립/다세대/빌라 매매 사례 분석 결과 (2025년 12월 기준):

* 1991년식, 40.03㎡ (약 12.11평) 매매가 23,000만원. (약 574.5만원/㎡)

* 2015년식, 43.05㎡ (약 12.99평) 매매가 21,500만원. (약 499.4만원/㎡)

* 분석 종합: 본건(53.06㎡)을 고려 시, 위 거래 사례들을 바탕으로 역산하면 약 2억 1천만원 ~ 2억 8천만원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 주의사항: 위 비교 사례들은 건축 연도가 본건(2023년 사용승인)보다 오래되었으며, '다세대' 주택입니다. 본건은 '단지형 연립주택'으로 비교 사례와 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 내부: 방 1-3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 연립주택 내부 구조.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 최신 설비 완비.

* 주차: 단지 내 주차 공간 확보.

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부상 '퍼스트하우스'이나 현황 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있어, 실제 거주자나 관리 주체 확인 필요 (단, 큰 문제 없을 가능성 높음).

* 시세와 감정가 괴리: 제공된 주변 시세(2.15억~2.85억 추정)와 본건 감정가(4.3억) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건의 신축 연도(2023년 사용승인)가 비교 사례(1990년대, 2015년식)보다 훨씬 최신이라는 점을 고려해야 합니다. 감정가가 신축 건물 가치를 반영한 것인지, 시세보다 높게 책정된 것인지 면밀한 검토가 필요합니다.

* 명도: 전 세대 임대 중으로 확인되므로, 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다. 임차인 박 은 대항력 없으나, 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축급(2023년 사용승인) 연립주택입니다.

* 주변 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수하며, 건물 설비 또한 최신식으로 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계는 복잡했으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 감정가는 4억 3천만원이나, 주변의 오래된 다세대 주택 시세는 2억 초중반대로 나타나 시세 조사를 통한 가치 판단이 중요합니다. 신축 건물의 가치를 감안하더라도, 감정가에 대한 합리성 검토는 필수적입니다.

* 전 세대 임대 중인 관계로 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 인한 높은 주거 쾌적성과 하자 발생 가능성 최소화.

* 수원 도심의 편리한 생활 환경 및 교통망 이용 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음 (단, 협상 필요).

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따른 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 낙찰가 결정에 따라 시세 차익 또는 안정적 임대 수익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 430,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 (JSON):

* 비교 대상 건물들이 본건보다 건축 연도가 오래되었고 '다세대' 주택이라는 점을 감안할 때, 본 건의 53.06㎡(약 16.05평) 면적에 대한 시세는 2.15억 ~ 2.85억으로 추정되지만, 이는 본건 신축 가치를 반영하지 못한 수치일 가능성이 높습니다.

* 본건은 2023년 사용승인된 신축급 건물임을 감안할 때, 감정가 4.3억원이 합리적인 시장 가치를 반영했을 가능성이 있습니다.

* 입찰가 산정 전략:

* 감정가(4.3억)는 법원의 최저 입찰가를 결정하는 기준이며, 이보다 낮게 입찰할 경우 유찰될 수 있습니다.

* 주변 시세 자료와의 괴리를 고려하여, 무리한 고가 입찰은 지양하는 것이 좋습니다.

* 신축 건물의 가치를 반영하되, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 목표가로 설정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 365,000,000원 ~ 400,000,000원

* 이는 감정가 대비 약 85% ~ 93% 수준입니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 확인, 입찰 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.