나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [10] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스 주건축물 제1동 3층 302호 (신 주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층 302호)

건물 용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 393,000,000원

토지 면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물 면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 인근에 소재합니다.

교통: 단지 주위로 소·중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 제반 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-08-31)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-25

* 확정일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음. (말소기준권리보다 전입일자가 늦으며, 등기된 임차권 또한 말소 예정입니다.)

총 권리분석 의견: 말소기준권리 이하 모든 등기 및 임차권은 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 병원, 경기장, 대학교 등이 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

지역 특성: 주로 주거용 건물과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 단지형 연립주택의 특성상 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로서, 외벽은 파벽돌 및 보드, 내벽은 고급 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 단열 커튼월 복층유리로 마감되었습니다.

내부 구성: 방 1-3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성되어 있습니다.

설비: 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 상이: 공부상 '퍼스트하우스'로 기재되어 있으나, 현황은 외벽에 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. (현장 확인 및 등기부 대조 필요)

임대 중 확인: 전 세대가 임대 중으로 확인되어, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

다수 채권 관계: 다수의 채권(근저당, 가압류, 압류 등)이 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 다만, 복잡한 권리 관계는 경매 절차 진행 중 변수가 될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

건물 사용 승인일: 건축물대장상 사용 승인일이 2023년 8월 4일로 확인되어, 비교적 최근에 사용이 승인된 건물입니다. 이는 최근 매매 실거래가와 비교 시 감정가 산정의 기준 시점 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 393,000,000원입니다.

인근에 주요 시설들이 위치하며 교통 여건 또한 양호하여 주거 환경이 우수합니다.

권리관계 상 인수 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건물 명칭의 상이함, 현재 전 세대 임대 중이라는 점, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 크다는 점은 명도 및 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

소멸되는 다수의 권리: 낙찰자는 권리 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

우수한 입지 및 교통: 수원시 중심부와 인접하고 교통망이 발달하여 지속적인 수요가 기대됩니다.

안정적인 주거 환경: 단지형 연립주택으로, 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2023년 사용 승인: 최근 사용 승인이 완료된 건물로, 신축 또는 리모델링된 상태로 간주하여 신축 건물과 같은 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

- 2025년 12월 거래: 40.03㎡ (약 12.11평) @ 230,000,000원 (1991년 준공 추정) - 평당 약 19,000,000원

- 2025년 12월 거래: 36.36㎡ (약 11.00평) @ 75,000,000원 (1990년 준공 추정) - 평당 약 6,800,000원 (타 사례 대비 현저히 낮음)

- 2025년 12월 거래: 43.05㎡ (약 13.02평) @ 215,000,000원 (2015년 준공) - 평당 약 16,500,000원

본건은 47.73㎡ (약 14.44평)이며, 사용 승인일이 2023년 8월로 비교적 최근입니다.

최근 거래 사례 중 2015년 준공 건 (평당 약 16,500,000원)과 1991년 준공 건 (평당 약 19,000,000원)의 시세를 참고할 때, 본건의 시세는 약 240,000,000원 ~ 275,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 393,000,000원은 제시된 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

- 감정가: 393,000,000원

- 추정 시세: 240,000,000원 ~ 275,000,000원

- 인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가와 실거래가 시세 간의 괴리가 존재하며, 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

최근 시세를 반영하여 보수적으로 접근 시, 명도 비용 및 기타 제반 비용을 고려하여 260,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

2. 주변 혐오시설 조사 결과

수원시 팔달구 지동 478-7번지 (팔달문로115번길 2) 주변 지역에 대한 조사 결과, 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 상으로는 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 지대, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에는 대학병원, 대학교, 월드컵경기장 등 공공시설 및 교육/의료 시설이 위치하여 상대적으로 양호한 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.