나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [9] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2024타경8712 (9) 사건에 따라 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (9)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스 주건축물제1동 3층301호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 384,000,000원

* 면적:

* 토지 대지지분: 26.73㎡ (약 8.09평)

* 건물 전용면적: 46.24㎡ (약 13.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건물 명칭 상이: 공부상 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있습니다.

* 사용승인일: 2023년 8월 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 내 "퍼스트하우스" 건물에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하고 있어 생활 편의시설 및 의료시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 단지 주위로 소로 및 중로와 접하고 있으며, 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 유형: 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-08-31 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 총 채무액: 등기부등본상 확인된 채권 총액은 약 15,863,665,042원입니다.

* 신청 채권자: 군포신용협동조합 (금액 5,275,239,832원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-10-04

* 배당신고일자: 2024-08-27

* 대항력: 없음 (인수되는 보증금 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기사항증명서상 기재되어 있으나, 실제 존재 여부 및 영향은 별도 확인 필요).

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 공동주택(연립주택)으로, 주변으로는 주거 지역이 형성되어 있습니다. 인근의 병원, 대학교 등은 해당 지역의 배후 수요를 충족시키며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 내 상업시설: 해당 건물 자체는 공동주택으로 이용 중이며, 총 29세대로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 단지형 연립주택으로, 내부 구조는 방 1~3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 가능합니다. (자세한 내부 구조는 내부구조도 참조 필요)

* 기본 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 주위로 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 편의시설: 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료 시설이 인접해 있으며, 수원월드컵경기장, 아주대학교 등 교육 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 상이: 공부상 명칭과 현황 명칭이 달라, 추후 건물 관리, 재건축 또는 재개발 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 158억원 이상으로, 감정가를 훨씬 상회하는 높은 수준입니다. 경매 진행 과정에서 권리 변동 가능성에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

* 전 세대 임대 중: 본건을 포함한 모든 세대가 임대 중으로 확인됩니다. 명도 시 협의 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위(증축, 개축 등) 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근인 2023년 8월 사용승인을 받은 신축급 건물입니다. 입지 조건, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 건물 명칭 상이 문제와 높은 채무 총액, 그리고 전 세대 임대 중이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연월 (2023년 8월)로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 수원시 중심부의 우수한 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 주변 병원, 대학교 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 384,000,000원입니다. 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.

* 2025년 12월, 40.03㎡, 1991년 준공 건물 230,000,000원에 거래. (㎡당 약 574.5만원)

* 2025년 12월, 36.36㎡, 1990년 준공 건물 75,000,000원에 거래. (㎡당 약 206.3만원)

* 2025년 12월, 43.05㎡, 2015년 준공 건물 215,000,000원에 거래. (㎡당 약 499.4만원)

본건은 건물 전용면적 46.24㎡에 사용승인일이 2023년 8월로, 비교 대상 물건 중 가장 최신 연월을 자랑합니다. 2015년 준공된 43.05㎡ 건물이 215,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 신축 연령 프리미엄을 감안하면 ㎡당 가격이 더 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

최신 연식(2023년)과 면적(46.24㎡)을 감안할 때, ㎡당 600만원에서 700만원 선으로 추정 시 약 277,440,000원 ~ 323,680,000원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 감정가(384,000,000원)와 주변 시세, 그리고 본건의 신축 연식 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 260,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.