나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [11] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경8712 (11) 사건의 경매 물건에 대한 분석입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 3층303호

건물명: 퍼스트하우스 (주건축물제1동 3층303호)

용도: 연립주택

감정가: 408,000,000원

토지 면적 (지분): 28.85㎡ (28.8481㎡)

건물 면적 (지분): 49.90㎡ (49.9㎡)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 군포신용협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 건물 명칭: 공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어 명칭 상이점이 있습니다.

* 공동담보 물건입니다.

* 건축물대장상 사용승인일이 2023년 8월 4일로 비교적 최신이나, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 건축 연도가 1990년~1991년, 2015년으로 확인되어, 본 물건의 정확한 건축 연도 및 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 내에 위치하며, 인근으로 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 생활 편의시설 및 의료시설 접근성이 좋습니다. 또한, 수원 화성 등 역사문화 자원이 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이한 등 제반 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8-10m), 중로3류(폭 12-15m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당합니다. 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 향후 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

2.4. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 지대 등)은 뚜렷하게 확인되지 않았습니다. 오히려 병원, 대학교, 월드컵 경기장 등이 인접해 있어 긍정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 수원역 인근 지역의 쓰레기 무단 투기 문제에 대한 뉴스가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-08-31 접수, 6,000,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리 및 모든 촉탁 등기, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (감정평가서 요약: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: 공부상...")

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오민영

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 06일

* 확정일자: 2023년 09월 13일

* 배당신고일자: 2024년 09월 23일

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 160,000,000원을 인수할 필요가 없습니다. 배당 신고일자를 고려할 때, 낙찰 후 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 16,023,665,042원(160억 원 이상)으로 매우 높으나, 전부 말소 대상이므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

입력된 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 인근 지역(수원시 팔달구 지동)의 유사한 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 거래 사례 1:

* 면적: 40.03㎡ (약 12.11평)

* 건축 연도: 1991년

* 거래 금액: 230,000,000원 (2억 3천만 원)

* 거래일: 2025년 12월 26일

* 평당가: 약 1,900만 원/평

* 거래 사례 2:

* 면적: 36.36㎡ (약 10.99평)

* 건축 연도: 1990년

* 거래 금액: 75,000,000원 (7천 5백만 원)

* 거래일: 2025년 12월 09일

* 평당가: 약 680만 원/평 (해당 사례는 건축 연도가 매우 오래되었거나 특수한 상황으로 보이며, 시세 판단 시 참고에서 제외하는 것이 합리적입니다.)

* 거래 사례 3:

* 면적: 43.05㎡ (약 13.02평)

* 건축 연도: 2015년

* 거래 금액: 215,000,000원 (2억 1천 5백만 원)

* 거래일: 2025년 12월 09일

* 평당가: 약 1,650만 원/평

4.2. 본건 시세 비교

본건의 건물 면적은 49.90㎡ (약 15.09평)으로, 분석된 유사 물건들보다 면적이 더 넓습니다.

감정가 408,000,000원 (약 2,700만 원/평)은 최근 거래된 유사 물건들의 평당가(약 1,650만 원~1,900만 원) 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 다만, 본건의 사용승인일이 2023년으로 매우 최신인 점을 감안하면, 신축 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가진 5층 단지형 연립주택의 3층 303호입니다. 외벽은 몰탈 위 파벽돌 및 보드 등으로 마감되었으며, 내벽은 고급 벽지, 도기질 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 단열 커튼월 복층유리 2중창 등을 사용하였습니다.

5.2. 내부 구성 및 이용상태

내부 구조는 룸 1~3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성되어 있습니다. 현재 단지형 연립주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의 및 안전에 필요한 시설은 갖추고 있습니다.

5.4. 주차 시설

단지 주위로 소로 및 중로가 접하며, 단지 내 주차 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 건물 명칭 혼동: 공부상 명칭과 현황 명칭이 달라 혼란을 줄 수 있으나, 현황 명칭으로도 인식이 가능할 것으로 보입니다.

* 사용승인일과 주변 물건 건축 연도의 차이: 건축물대장상 사용승인일(2023년)과 유사 물건의 건축 연도(1990년~2015년) 간의 차이가 커, 본건의 정확한 상태 및 가치 평가에 신중을 기해야 합니다. 만약 최근 거래된 유사 물건들이 동일 단지 내 다른 동/세대라면, 본건의 신축성을 감안한 가치 판단이 중요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 매우 높으나, 모두 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다. 다만, 채무 규모가 큰 만큼 경매 절차가 복잡했을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택 3층 303호로, 비교적 최신(2023년)에 사용 승인된 건물이라는 점에서 잠재력이 있습니다. 주변에 병원, 대학교, 월드컵 경기장 등 생활 편의시설이 풍부하고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 인수 부담이 없으며, 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

다만, 감정가가 최근 인근 유사 주택의 시세보다 높게 책정된 점이 가장 큰 우려 사항입니다. 신축 건물임을 감안하더라도, 낙찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 핵심 지역 인근의 입지.

* 2023년 사용 승인된 신축급 건물로, 내부 상태 및 주거 쾌적성 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 토지 지분을 포함한 일괄 매각으로 재산권 행사 용이.

* 주변 병원, 대학, 편의시설, 교통망 등 우수한 생활 인프라.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 408,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래가는 약 2억 1천 5백만 원 ~ 2억 3천만 원 선입니다. 본건은 면적이 더 넓고 건축 연도가 최신(2023년)인 점을 감안할 때, 시세보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

최근 거래 사례(13.02평형, 2015년식)의 평당가(약 1,650만 원)를 적용하면:

15. 09평 * 1,650만 원/평 = 약 2억 4,900만 원

최근 거래 사례(12.11평형, 1991년식)의 평당가(약 1,900만 원)를 적용하면:

15. 09평 * 1,900만 원/평 = 약 2억 8,600만 원

신축 건물임을 감안하여, 평당 2,000만 원 ~ 2,200만 원 수준으로 적용 시, 약 3억 원 ~ 3억 3천만 원까지 기대할 수 있습니다.

감정가(4.08억) 대비 낙찰률을 고려하고, 최신 건물의 가치 상승 가능성을 반영하여, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 법원 감정가의 70% 수준인 약 2억 8천 5백만 원 이상으로의 과도한 경쟁은 지양할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.