나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [7] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (7)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스주건축물제1동 2층207호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 464,000,000 원

* 토지면적: 32.03㎡ (약 9.69평)

* 토지지분: 32.0278㎡ (약 9.69평)

* 건물면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

* 건물지분: 55.4㎡ (약 16.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 군포신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공부상 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음.

* 건축물 정보:

* 건축년도: 1991년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택

* 총 세대수: 29세대

* 전유 부분: 2층 207호 (약 16.76평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통상황:

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 접근성이 양호시됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10m) 및 중로3류(폭 12-15m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 낙찰 시 인수되는 권리:

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 곽 님은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (보증금 200,000,000원, 전입 2023-10-30, 확정 2023-11-09).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

공부상 지상권이 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (현재로서는 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.)

* 총 채권액: 16,063,665,042원

4. 상권분석

* 주변 부동산 시세:

최근 인근 지역 연립/다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 2025년 12월 26일 거래된 40.03㎡(약 12.11평)의 주택은 23,000만원(2.3억 원)에 거래되었습니다. 이 물건은 1991년 건축 연도로 본건과 유사하며, 지동 169-22번지에 위치합니다.

* 2025년 12월 9일 거래된 36.36㎡(약 10.99평)의 주택은 7,500만원(0.75억 원)에 거래되었습니다. 1990년 건축 연도로, 지동 152-10번지에 위치합니다.

* 2025년 12월 9일 거래된 43.05㎡(약 12.99평)의 주택은 21,500만원(2.15억 원)에 거래되었습니다. 2015년 건축 연도로, 비교적 신축에 해당하며 지동 306-1번지 아성리치빌에 위치합니다.

* 시세 분석:

본건과 유사한 건축 연도(1991년) 및 면적(40.03㎡)의 최근 거래 사례가 2.3억 원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 4.64억 원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 최신 건축 연도의 물건은 2.15억 원에 거래된 점도 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경:

단지형 연립주택으로 이용 중이며, 내부는 룸 1-3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 편의시설:

카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원 등 대형 의료시설이 인접해 있습니다.

* 교통:

단지 주변으로 소로 및 중로가 위치하고, 노선버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다.

* 설비:

위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명칭 불일치:

건축물대장 및 등기부등본 상에는 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어, 추후 건물 관리 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 전 세대 임대 중:

확인 결과 전 세대가 임대 중으로 파악되었습니다. 이는 명도 과정에서의 잠재적 어려움이나 공실 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 공동담보 물건:

본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한:

역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 쓰레기 분리배출 임시집하장(에코스테이션)이 지동에 설치된 사례가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않으며 직접적인 주거 환경 저해 요소로 보기 어렵습니다. 또한, 소각장이나 쓰레기 처리 시설 등 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설이 본건 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 최종 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 주변에 대형 병원 및 대학이 소재하여 잠재적 수요가 있을 수 있습니다. 그러나 공부상 명칭과 현황 명칭의 불일치, 전 세대 임대 중인 점, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 비교했을 때, 감정가 대비 시세가 현저히 낮을 가능성이 있어 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 장점: 수원 구도심 지역으로, 향후 지역 개발 계획 및 교통망 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 단지 주변의 소로 및 중로, 그리고 인근 버스 정류장으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 리모델링 또는 향후 재건축 시 주거 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 건축 관련 제한 사항 사전 확인 필수)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 464,000,000 원

* 주변 유사 연립/다세대 주택 최근 매매가 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 40㎡) 및 건축 연도(1991년)의 물건이 2025년 12월 230,000,000 원에 거래되었습니다.

* 최신 건축 연도(2015년)의 유사 면적 물건은 215,000,000 원에 거래되었습니다.

* 종합 평가:

최근 유사 물건의 거래가가 2.15억 ~ 2.3억 원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 4.64억 원은 시세 대비 과다하게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없으므로, 순수 부동산 가치와 잠재적 리스크 요인(명칭 불일치, 임대 현황, 이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

보수적인 시세 분석 및 리스크 요인을 감안하여, 240,000,000 원 ~ 280,000,000 원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 예상이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.