나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [8] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층208호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경8712 (8) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7번지, 퍼스트하우스 주건축물 제1동 2층 208호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정가는 434,000,000원이며, 토지 면적은 30.21㎡(약 9.14평), 건물 면적은 52.25㎡(약 15.81평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 군포신용협동조합입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 공부상 건물명은 "퍼스트하우스"이나 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 주변으로 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등 주요 공공 및 의료 시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 전반적인 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로(폭 8-10m) 및 중로(폭 12-15m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 31일에 접수된 을1. 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 60억원)입니다.

이 외에도 주택도시보증공사의 가압류, 군포신용협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 외 3명의 가압류, 수원시 및 경기광주세무서장의 압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 160억 3,366만 5,042원으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지동 지역은 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

인근에 대형 병원, 대학교, 월드컵 경기장 등이 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 상업 시설 또한 적절히 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 규모 단지형 연립주택으로, 외벽은 파벽돌 및 보드로 마감되었으며, 내벽은 고급 벽지와 타일, 창호는 알루미늄 단열 커튼월 복층유리 이중창 등으로 시공되었습니다.

내부 이용 상태는 방 1~3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 연립주택 형태로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있으며, 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

건축물대장상 건축물 허가일은 2022년 8월 26일, 사용승인일은 2023년 8월 4일로 확인되어 비교적 최근에 신축되거나 리모델링된 건물로 추정됩니다.

확인 결과, 전 세대가 임대 중으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부 및 건축물대장상 건물명은 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 실제 주택 외벽에는 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있어, 향후 행정 처리나 외부 인식에 다소 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본 물건의 감정가(434,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 방문 및 시세 조사를 통해 적정 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

현재 전 세대가 임대 중인 상태이므로, 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다. 다만, 아래 권리분석에서 명시된 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 주요 병원 및 대학교가 인접해 있어 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 최근 연식으로 추정되어 상품성이 양호하며, 기본적인 설비 또한 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

다만, 감정가와 유사 매물 시세 간의 차이가 존재하므로, 투자 시 신중한 시세 분석이 요구됩니다. 전 세대 임대 중이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 연립주택으로서의 높은 상품성과 잠재적 가치 상승 가능성.

주요 의료 및 교육 시설 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 용이.

권리 분석상 안전하며, 명도 관련 부담이 크지 않은 물건.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 434,000,000원

최근 유사 물건 시세 분석:

제공된 자료에 따르면, 2025년 12월 동일 지역 내 2015년 건축된 전용면적 43.05㎡ 다세대 주택이 215,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,994,000원의 시세입니다.

본 물건의 건물 면적 52.25㎡에 위 시세율을 단순 적용 시 약 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 건축물대장상 2023년 8월에 사용승인을 받은 비교적 최신 연식의 건물로 판단되며, 감정평가액은 434,000,000원으로 책정되었습니다. 이는 유사한 조건의 비교적 오래된 연식의 건물 시세와 상당한 차이를 보입니다.

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가 범위:

본 물건의 감정가는 최신 연식 및 우수한 입지 조건을 반영한 것으로 판단되나, 주변 실거래가와 비교 시 괴리가 있습니다. 투자자께서는 본 물건의 정확한 상태와 시장 가치를 면밀히 조사하신 후, 감정가의 70~80% 수준을 초기 고려 범위로 삼으시되, 현장 조사를 통해 확인된 정확한 시세와 투자 목표 수익률을 고려하여 350,000,000원 ~ 400,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.