나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [4] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (4)

2.2. 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물제1동 2층204호

2.3. 물건종별: 연립주택

2.4. 감정가: 419,000,000원

2.5. 토지면적: 30.68㎡ (약 9.28평)

2.6. 토지지분: 30.675㎡ (약 9.28평)

2.7. 건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

2.8. 건물지분: 53.06㎡ (약 16.05평)

2.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.10. 경매구분: 부동산 임의경매

2.11. 채권자: 군포신용협동조합

2.12. 특이사항: 공동담보 물건이며, 주택 외벽 명칭은 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있으나, 공부상에는 '퍼스트하우스'로 기재되어 있어 차이가 있습니다.

2.13. 사용승인일: 2023년 08월 04일 (집합건축물대장 표제부 기준)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하고 있어 문화, 의료, 교육 시설 이용이 편리합니다.

3.2. 교통상황: 단지 주위로 소·중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하는 등 제반 접근성이 양호한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등의 제한 사항이 적용됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023년 08월 31일 접수)입니다.

4.2. 인수되는 권리: 보고서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황:

* 임차인: 이태규 (이 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 18일

* 확정일자: 2023년 11월 30일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4.4. 등기부채권 총액: 약 16,043,665,042원입니다. 이는 등기부상의 모든 채권액의 합계이며, 낙찰자가 실제 인수하는 금액은 아닙니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 매매/임대 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 주변의 유사 면적(약 36-43㎡)을 가진 다세대 주택의 최근 매매가는 2025년 12월 기준으로 75,000,000원에서 230,000,000원 사이로 거래되었습니다. 특히 2015년에 건축된 43.05㎡ 면적의 주택이 215,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(53.06㎡)의 시장 시세는 대략 265,000,000원에서 305,000,000원 범위로 추정됩니다.

5.2. 시세 분석: 본건의 감정가는 419,000,000원이지만, 제공된 최근 거래 시세는 이를 약 1억 원 이상 하회하는 수준입니다. 이러한 차이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 본건 건물의 최근 사용승인일(2023.08.04)과 같은 특이사항, 혹은 수집된 시세 자료의 한계 등 복합적인 원인에 의해 발생할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경: 단지 내에 주차 시설이 마련되어 있으며, 주변으로 병원, 대학교, 월드컵 경기장 등 다양한 편의 및 문화시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

6.2. 건축 및 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 단지형 연립주택으로, 2023년 08월 04일에 사용 승인되었습니다. 내부적으로는 방 1-3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 명칭 불일치: 공부 상의 명칭('퍼스트하우스')과 실제 외벽에 표시된 명칭('YJ DREAM FIELD')이 달라 혼란을 야기할 수 있습니다.

7.2. 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7.3. 감정가와 시세의 격차: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 시장 시세는 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다.

8. 종합 의견

본건은 수원시 지동 내에서 우수한 주변 편의시설 접근성과 양호한 교통 여건을 갖춘 연립주택입니다. 2023년 08월 04일의 최근 사용승인일은 건물 상태에 대한 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 감정가와 최근 거래 시세 간 상당한 차이가 존재하며, 건물 외벽 명칭 불일치와 같은 특이사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 주변의 대학 병원, 대학교, 월드컵 경기장 등 주요 시설 접근성이 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2023년 08월 04일의 최근 사용승인일은 건물의 비교적 양호한 상태 또는 최근 리모델링 가능성을 시사합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 절차의 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건의 현재 시장 가치는 약 265,000,000원에서 305,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 419,000,000원과 비교했을 때 차이가 상당하므로, 시세 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 320,000,000원에서 350,000,000원 사이를 목표가로 설정하고, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 법원에서 정한 최저매각가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.