나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [1] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물 제1동 2층 201호에 위치한 연립주택입니다.

토지 면적은 26.73㎡ (약 8.09평)이며, 건물 면적은 46.24㎡ (약 14.00평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 375,000,000원입니다.

1.2. 건축물 정보

건축물대장에 따르면, 본건이 위치한 '퍼스트하우스'는 총 5층 규모의 철근콘크리트구조 연립주택으로, 29세대로 구성되어 있습니다. 사용 승인일은 2023년 8월 4일입니다.

다만, 현황 건물 외벽에는 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있어 등기부 및 건축물대장상의 명칭('퍼스트하우스')과 차이가 있습니다.

1.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재하여 의료 및 교육, 문화시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 주위로 소·중로가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 노선버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 개시 결정(갑3)은 군포신용협동조합의 임의경매 신청에 따른 것으로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

총 채무액은 16,023,665,042원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 장윤영 씨가 확인됩니다.

* 임차인: 장윤영

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-10-30

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

장윤영 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 최근 거래 사례

입력된 최근 거래 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 주택(다세대) 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 26일 거래: 230,000,000원 (전용면적 40.03㎡, 1991년 준공)

* 2025년 12월 9일 거래: 75,000,000원 (전용면적 36.36㎡, 1990년 준공) - 이 거래는 다른 사례에 비해 현저히 낮은 가격으로, 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 2025년 12월 9일 거래: 215,000,000원 (전용면적 43.05㎡, 2015년 준공)

4.2. 시세 분석

본건은 1991년경 준공된 것으로 추정되는 연립주택으로, 건물 면적 46.24㎡ (약 14.00평)입니다.

유사 준공 연도의 거래 사례(230,000,000원, 40.03㎡)를 기준으로 평당 약 1,896만원 수준을 적용하면, 본건의 시세는 약 265,000,000원 내외로 추정됩니다.

최신 준공 연도의 거래 사례(215,000,000원, 43.05㎡)를 기준으로 평당 약 1,648만원 수준을 적용하면, 본건의 시세는 약 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 375,000,000원은 최근 거래 사례보다 높은 수준이며, 이는 지역의 개발 잠재력, 건물 상태, 개별적인 가치 평가 등 다양한 요인이 반영되었을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 의료: 카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원

* 쇼핑/문화: 수원월드컵경기장, 아주대학교, 최근 개장한 스타필드 수원 (도보 이동 가능 거리는 아니나 차량 접근 용이)

* 행정: 지동 행정복지센터 인근 위치

5.2. 주요 시설

단지형 연립주택으로 1개동 29세대로 구성되어 있습니다.

내부 시설로는 방 1-3개, 거실, 주방, 욕실 등이 있으며, 위생, 급배수, 도시가스, 냉·난방, 승강기, 화재경보 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 불일치

등기부등본 및 건축물대장 상의 명칭은 '퍼스트하우스'이나, 현황 건물 외벽에는 'YJ DREAM FIELD'로 표기되어 있어 추후 관리에 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 역사문화환경보존지역(3구역)에 속해 있어, 건축물 증축, 개축, 대수선 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 중 상태

전 세대가 임대 중으로 확인되었으나, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

6.4. 주변 시설

최근 검색 결과, 수원시 팔달구 지동에는 재활용 쓰레기 분리 배출을 위한 임시집하장(에코스테이션)이 설치되어 운영 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 생활 환경에 따라 민감할 수 있는 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근에 대규모 상업 시설(스타필드 수원)이 있어 잠재 가치가 높습니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 다만, 건물 명칭 불일치, 역사문화환경보존지역 등의 규제 사항, 임대 중인 점, 임시 집하장 설치 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 감정가 대비 시세 조사 결과, 거래 사례와의 차이가 존재하므로 면밀한 시세 재확인 및 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 수원시 중심부에 위치하며, 주변에 대학병원, 대규모 쇼핑몰 등 생활 편의시설이 집중되어 있습니다.

* 도시 재생 및 개발 잠재력: 지동 지역은 도시 재생 및 정비 사업의 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 375,000,000원 대비, 최근 유사 물건의 거래가(215,000,000원 ~ 230,000,000원) 및 감정가와의 차이를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 약 230,000,000원 ~ 265,000,000원 범위로 추정됩니다.

잠재적 리스크 요인과 명도 예상 비용 등을 감안하여, 본건의 투자 가치를 고려했을 때, 감정가의 80% 수준인 약 300,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 변동 추이, 주변 유사 물건의 추가 시세 조사, 그리고 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.