나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [6] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

2.1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (6)

2.2. 경매구분: 부동산임의경매

2.3. 채권자: 군포신용협동조합

2. 물건 현황

2.1. 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층206호

2.2. 용도: 연립주택

2.3. 건물면적: 54.89㎡ (약 16.6평)

2.4. 토지면적: 31.73㎡ (약 9.6평)

2.5. 토지 지분: 31.73㎡ (약 9.6평)

2.6. 감정가: 452,000,000원

2.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 특이사항 및 주의사항

2.1. 특이사항: 공동담보 물건임.

2.2. 주의사항: 공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음.

2.3. 공부상 차이: 없음.

2. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 내 "퍼스트하우스" 건물에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

2. 교통상황

단지 주위로 소로 및 중로가 위치하고, 노선버스 정류장까지 도보로 접근 가능하여 제반 교통 접근성이 양호함.

2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음. 또한, 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당함.

2. 권리분석

2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김연정 (2023-08-31)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권최고액 6,000,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 장수근 (180,000,000원, 2023-11-27 전입) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (8,770,000,000원)

* 임의경매: 군포신용협동조합 (5,275,239,832원) - 본 경매 개시

* 가압류: 주식회사 베스트라이프외 3명 (1,093,665,042원)

* 압류: 수원시 (세무과)

* 압류: 경기광주세무서장 (징세과)

총 등기부채권액 합계: 16,043,665,042원

2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-27

* 확정일자: 2023-11-07

* 배당신고일자: 2024-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 180,000,000원이 존재함.

2. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 임차인 장 은 대항력이 없으므로 소멸 예정임. 인수되는 보증금은 없습니다.

2. 상권분석

2. 주변 실거래가 분석

본건과 유사한 단지형 연립주택의 최근 거래 사례는 다음과 같음.

* 경기도 수원시 팔달구 지동 169-22 (1991년식, 40.03㎡): 2025년 12월 26일, 230,000,000원 (약 1,900만원/평)

* 경기도 수원시 팔달구 지동 152-10 (1990년식, 36.36㎡): 2025년 12월 9일, 75,000,000원 (약 680만원/평) - 시세와 다소 차이가 있음.

* 경기도 수원시 팔달구 지동 306-1 (2015년식, 43.05㎡): 2025년 12월 9일, 215,000,000원 (약 1,650만원/평)

본건은 2023년 8월 사용승인된 신축급 연립주택으로, 제시된 실거래가 대비 건축 연식에서 큰 강점을 가짐.

2. 주변 임대 시세

현재 본건은 전 세대가 임대 중으로 확인됨. 정확한 임대 시세는 별도 조사가 필요하나, 유사 물건의 경우 보증금 1억 8천만원 수준의 임차인이 존재함.

2. 생활정보

2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 5층 단지형 연립주택임.

* 외벽: 몰탈위 파벽돌 및 보드 등

* 내벽: 고급벽지, 도기질 타일 등

* 창호: 알루미늄 단열커튼월 복층유리 2중창 등.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기 설비, 화재경보 설비 등이 되어 있음.

2. 건물 이용상태

단지형 연립주택으로 이용중이며, 내부 구조는 룸 1~3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있음. (내부구조도 참조)

2. 잠재적 리스크

2. 공부상 명칭과 현황 상이

공부상 명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황은 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표기되어 있어 향후 재산권 행사 또는 거래 시 혼동을 야기할 수 있음.

2. 높은 채무 총액

본건 관련 채무 총액이 약 160억원에 달하는 등 매우 높은 수준으로, 이는 매물 자체의 가치 대비 과도한 부채로 보여짐.

2. 감정가와 시세 간의 괴리

본건 감정가는 452,000,000원이나, 유사 연식 및 면적의 주변 거래 사례 대비 높은 수준임. 신축 연식으로 인한 가치 상승분을 감안하더라도 추가적인 시세 확인이 필요함.

2. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았음.

2. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 2023년 사용승인된 신축급 건물이라는 점이 가장 큰 장점임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고, 주변에 혐오시설이 확인되지 않은 점도 긍정적임. 그러나 공부상 명칭과 현황의 차이, 약 160억원에 달하는 매우 높은 채무 총액, 그리고 감정가 대비 낮은 실거래가 수준은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

2. 투자 포인트

* 신축급 건물 상태: 2023년 준공으로 깔끔한 내부 컨디션 기대.

* 우수한 입지: 도심 접근성 및 생활 편의시설 인접.

* 양호한 교통 환경: 대중교통 이용 용이.

2. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현재 시장 가치는 350,000,000원에서 400,000,000원 사이로 추정됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 감정가-실거래가 간의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이에, 예상 입찰가는 350,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.