나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [5] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층205호

용도: 연립주택

감정가: 443,000,000원

토지면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

건물면적: 55.23㎡ (약 16.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합

건축년도: 1991년

1.2. 특이사항

공부상 건물 명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 "퍼스트하우스" 건물 내에 소재합니다. 주변으로는 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 위치하여 생활 편의 및 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 통행 및 접근성이 전반적으로 양호한 편입니다. 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 8월 31일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

본건 부동산에 설정된 대부분의 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 23일

확정일자: 2023년 9월 12일

배당신고일자: 2024년 8월 28일

대항력: 없음

※ 대항력은 없으나, 확정일자를 보유하고 있어 배당 여부 확인 필요.

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 21일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

※ 대항력 및 확정일자 모두 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 16,033,665,042원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 지동 일대는 주거 지역으로서, 대학교, 병원, 월드컵 경기장 등 주요 시설이 인접하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

중소규모의 상가 및 상업 시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 단지형 연립주택입니다. 외벽은 파벽돌 및 보드 마감, 내벽은 고급 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 단열 커튼월 복층유리 2중창으로 되어 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 의료시설: 카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원

* 교육시설: 아주대학교

* 문화/체육시설: 수원월드컵경기장

5.3. 혐오시설 유무

해당 소재지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 불일치

공부상 명칭("퍼스트하우스")과 실제 건물 외벽 명칭("YJ DREAM FIELD")이 상이합니다. 이는 향후 건물 관리 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있으며, 등기부상 명칭과의 일치 여부 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 권리관계 재확인

권리분석상 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 현황 조사를 통해 거주 관계, 임대차 계약 내용 등을 면밀히 재확인하여 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 편리한 편입니다.

다만, 공부상 건물 명칭과 실제 명칭이 다른 점, 비교적 오래된 건축 연도(1991년) 등은 고려해야 할 사항입니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 실제 명도 과정에서의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 입지로 안정적인 수요 기대 가능

* 대학병원, 대학교 등 주요 시설 인접으로 인한 생활 편의성 우수

* 편리한 교통망으로 인한 직주근접 용이성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연립주택/다세대 주택의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 3.3㎡당 약 680만원에서 1,900만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적(55.23㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례(1991년식, 40.03㎡ @ 230,000,000원)를 기준으로 유사한 가격대로 환산 시 3.3㎡당 약 1,900만원으로 산정하면 약 317,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가(443,000,000원) 대비 최근 시세가 현저히 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 시세 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사, 임대차 현황 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.