나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [3] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물 제1동 2층 203호

신축주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2 (지동)

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 397,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합

건축년도: 1991년

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 5층 단지형 연립주택

사용승인일: 2023년 08월 04일

특이사항: 공부상 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음.

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.90㎡ (약 15.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재하여 생활 편의시설 및 의료시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로3류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2023년 08월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

낙찰자는 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)를 인수하지 않고 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 (안성환)

임차인: 안성환

보증금: 100,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023년 10월 27일

확정일자: 2023년 09월 18일

배당신고일자: 2024년 10월 18일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

본 물건의 경우, 모든 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 낙찰 시 모두 소멸됩니다.

임차인 안성환은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 수원시 팔달구 지동은 주거 지역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 병원, 대학교 등 주요 시설이 위치하여 직주근접 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 연립주택으로, 외벽은 파벽돌 및 보드 마감, 내벽은 고급벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 단열 커튼월 복층유리로 시공되었습니다. 전반적으로 비교적 양호한 상태로 보입니다.

5.2. 내부 이용 상태

본 호실은 방 1-3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (내부구조도 참조 필요)

5.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 주차 시설

단지 내에 주차 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 불일치

공부상 명칭인 "퍼스트하우스"와 실제 건물 외벽에 표시된 "YJ DREAM FIELD" 명칭이 달라, 향후 건물 관리 및 소유권 관련 혼선이나 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

임차인 안성환은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 지역 규제

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 3억 9,700만원입니다. 우수한 교통 접근성과 생활 편의 시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 모든 권리가 말소될 예정으로 인수 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리 관계는 매우 깔끔합니다. 다만, 공부상 명칭과 현황 명칭이 상이한 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 수원 도심 내 우수한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 권리상 안전성: 모든 인수 부담 권리가 소멸되는 안전한 물건.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 시 투자 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연식(1991년)의 물건(40.03㎡)은 2억 3,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 물건(49.90㎡)의 현재 시세를 산정하면 약 2억 8,600만원 ~ 2억 9,000만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(3억 9,700만원)보다 상당히 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 시세 분석 결과, 약 2억 8,600만원 ~ 2억 9,000만원 내외로 판단됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 1회 이상 유찰될 가능성이 있습니다. 따라서, 최초 감정가보다는 시세 수준을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 경매 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.