나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [2] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7, 퍼스트하우스주건축물제1동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 383,000,000원

토지면적: 27.59㎡ (약 8.34평)

토지지분: 27.5936㎡ (약 8.35평)

건물면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 "퍼스트하우스" 단지 내 연립주택입니다.

* 주변 환경: 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 채권 설정 및 경매 개시 결정이 되어 있으나, 말소기준권리인 근저당(2023-08-31)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 김연정

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

* 주택임차권: 김진수 (180,000,000원, 2023-12-19 전입, 2025-12-16 말소예정)

* 가압류: 주택도시보증공사, 주식회사베스트라이프 외 3명

* 압류: 수원시, 경기광주세무서장

* 등기부채권 총액: 약 160억 4천만원

* 임차인 현황:

* 임차인: YUMOTO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-19

* 확정일자: 2023-11-19

* 배당신고일자: 2024-08-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 경매로 인해 모든 임차인의 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 인근에 대학교(아주대학교), 병원(성빈센트병원, 아주대병원) 등 주요 공공시설이 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 단지 주변으로 소규모 상가 및 편의시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 상업 기능을 충분히 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트구조의 5층 연립주택 단지 내 2층에 위치하며, 내부에는 룸 1~3개, 거실, 주방, 욕실 등이 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 시설: 가톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료시설과 수원월드컵경기장 등 체육 및 문화 시설이 근접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 상이: 공부상에는 '퍼스트하우스'로 기재되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있는 점은 확인이 필요합니다. 다만, 건축물대장 및 부동산등기사항증명서 상으로는 '퍼스트하우스'로 일관되게 기재되어 있으며, 감정평가에서도 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 다수의 채권: 총 채권액이 약 160억 원에 달하여 경매 취하 또는 기한이익 상실 등 변동 가능성에 유의해야 합니다. (현재 임의경매 개시 결정 상태)

* 임차인 배당: 김진수 임차인은 대항력이 없으며 배당신고를 하였으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 비교적 신축(2022년 허가, 2023년 사용승인) 연립주택으로, 입지 및 생활 환경이 우수합니다. 카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교 등 주요 시설과 인접해 있으며 교통 접근성도 양호합니다. 권리 관계 또한 인수되는 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 허가, 2023년 사용승인을 받은 건물로 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 임차인이 대항력이 없으며 인수 부담이 없어 명도 및 재산권 행사가 용이합니다.

* 우수한 입지: 수원 도심 내 주요 시설 접근성이 뛰어나 향후 주거 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

감정가: 383,000,000원

주변 최근 매매가 분석 (만원 단위):

* 1991년식, 40.03㎡ (약 12.1평): 23,000만원 (약 1,900만원/평)

* 2015년식, 43.05㎡ (약 13.0평): 21,500만원 (약 1,650만원/평)

상기 분석된 주변 시세(약 1,650만원 ~ 1,900만원/평)를 본건 건물 면적(14.44평)에 적용하면 약 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 2022년 준공된 신축급 건물이며, 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 고려할 때, 제시된 감정가(3억 8,300만원)보다는 낮더라도 주변 시세보다는 높은 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.