나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51652 [2] 경기도 용인시 수지구 상현동 1116 광교2차푸르지오시티 에이동 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

공히 본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""경기도청"" 남동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은
보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현역"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은
보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""서원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통
이용의 편의성은 보통시 됨.

교통상황

공히 본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통
이용의 편의성은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선 정류장 및 지하철역 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 수월한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 지하2층의 건물 중 18층 1804호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2018.02.27)

건물의 구조

-.기호3 :

철근콘크리트구조 외1 (철근)콘크리트지붕 지상20층, 지하8층 건물 중 12층 비1201호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2018.01.08)

-.기호4 :

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층, 지하8층 건물 중
17층 비708호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2015.08.28)

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하5층의 건물 중 8층 803호로서,

외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2014.06.03)

이용상태

아파트로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

공히 오피스텔로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

설비내역

공히 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

-.기호3 :
가장형, 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

-.기호4 :
가장형, 평지로서, 오피스텔 및 쇼핑몰 등 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 본건 소재 단지에 광로3류, 중로1류, 중로2류와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 소재 단지에 소로1류, 대로3류와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 소재 단지에 중로2류, 중로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역,
대로3류 (폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역,
중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

토지이용계획 및 제한상태

-.기호3 :
중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구),
광로3류(폭 40m~50m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

-.기호4 :
중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 철도(저촉),
광로3류(폭 40m~50m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.
-. 기호3, 기호4에는 공히 전세권이 설정되어 있으므로 경매진행에 참고바람.
(전세금 : 5,000,000원, 전세권자 : 주식회사 오케이대부개피탈)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.
-. 본건에 대하여 임차권이 설정되어 있으므로 경매진행에 참고바람.
(임차보증금 : 145,000,000원, 임차권자 : 박찬혁)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51652 (2)

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1116 광교2차푸르지오시티 에이동 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

건물면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 오피스텔로 이용 중임.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치하며, "상현역" 북서측 인근 및 "서원초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 수월하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51652)입니다.

채권자: 박OO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (박찬혁)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-27

* 확정일자: 2023-02-10

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 박찬혁, 권리금액: 145,000,000원) - 인수 대상입니다. (등기일: 2024-06-03)

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.6.3. 등기)가 있으며, 임대차보증금 145,000,000원입니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

주의 및 추가 확인 사항:

* 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 등기부 요약 상으로는 145,000,000원의 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소이므로, 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

주변은 아파트 단지, 대형 쇼핑몰, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 개요:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 10층 / 지하 5층 건물 중 8층 803호.

* 사용승인일자: 2014년 06월 03일.

* 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.

* 창호: 샤시창호.

설비 내역:

* 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

* 대형 쇼핑몰, 근린생활시설, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험:

* 임차인 박 의 보증금 145,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 현재 파악된 시장 시세(약 130,000,000원 ~ 135,000,000원) 및 감정가(140,000,000원)보다 인수될 보증금이 더 높은 상황으로, 낙찰받더라도 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

권리 분석상의 불일치:

* 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'과 물건명세서 및 등기부 요약 상 '인수되는 보증금 145,000,000원' 간의 명확한 차이가 존재합니다. 이 불일치에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

혐오시설 유무:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상현역 인근 역세권 입지에 있으며, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어진 오피스텔입니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 최근 거래 시세 및 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰가가 시세보다 낮더라도 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다. 또한, 임차인 현황과 물건명세서 상의 보증금 인수 여부에 대한 상이한 정보는 추가적인 조사 없이는 입찰 결정을 내리기 어려운 결정적인 리스크입니다.

따라서, 본 물건은 상당한 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 상현역과 가까워 교통이 편리합니다.

* 복합 상권: 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

* 업무시설 용도: 오피스텔로서의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 동일한 건물(광교2차 푸르지오시티 A동)의 유사 면적(22.85㎡) 물건은 2026년 5월 23일 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 유사 면적(25.55㎡)의 경우 2026년 3월 10일 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 140,000,000원입니다.

주요 고려사항:

* 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수될 보증금(145,000,000원)이 최근 시세(약 130,000,000원 ~ 135,000,000원) 및 감정가(140,000,000원)보다 높으므로, 단순히 입찰가만으로는 투자 가치를 산정하기 어렵습니다.

* 만약 보증금 전액 인수 시, 총 취득 비용은 (입찰가 + 145,000,000원)이 됩니다.

예상 입찰가:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 커, 통상적인 시세나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 만약 입찰을 진행한다면, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 시세 및 인수되는 보증금을 고려했을 때, 본 물건은 상당한 위험 부담을 안고 있습니다.

* 따라서, 투자 가치를 매우 낮게 평가하여 감정가의 60% 수준인 80,000,000원 으로 제안합니다.

* 그러나 이 금액으로 입찰하더라도, 보증금 145,000,000원을 인수하게 되면 총 취득 비용은 225,000,000원이 되어 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

* 결론적으로, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.