나이스옥션 법원경매 인천 2024타경501238 [1] 인천광역시 서구 왕길동 675-13 블리스타운2차 1동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 5층건내 제1동 제2층 201호 및 5층 506호로서
외벽: 치장벽돌쌓기마감 등.
내벽: 인테리어마감 등.
창호: 하이새시창호임.

이용상태

2층 201호 및 5층 506호
도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 E/V설비, 화재탐지 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택(단지형 연립주택))으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭약 8M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로1류(폭 10m-12m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경501238 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 왕길동 675-13 블리스타운2차 1동 2층201호

1.3. 용도

연립주택 (도시형생활주택, 단지형 연립주택)

1.4. 건물/토지 면적

건물면적: 61.72㎡ (약 18.7 평)

토지면적: 54.86㎡ (약 16.6 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

261,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산임의경매

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동에 소재하며, 인천2호선 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 본건과 유사한 형태의 다세대주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 편리성

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 8M의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2019-02-28 접수, 216,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 근저당, 가압류(롯데카드), 임의경매(한국양계축산업협동조합) 등 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전미숙

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자/확정일자: 2019-04-03

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

3.4. 총 인수 금액

0원 (임차인의 보증금 중 인수분 없음)

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사한 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2014년식, 55.66㎡ (약 16.8평): 2025년 3월, 128,000,000원 (유현샤인빌2차, 지번 672-2)

* 2019년식, 58.51㎡ (약 17.7평): 2025년 3월, 142,400,000원 (로하스타운, 지번 675-14)

* 2019년식, 58.51㎡ (약 17.7평): 2025년 5월, 200,000,000원 (로하스타운, 지번 675-14)

4.2. 시세 분석

본건의 건물면적은 61.72㎡ (약 18.7평)으로, 주변 유사 물건의 거래 면적(약 16.8~17.7평)보다 다소 넓은 편입니다. 최근 최고가 거래는 200,000,000원이나, 이는 지번이 다르고(675-14 vs 675-13) 건물 연식(2019년 vs 본건 불명확, 유사 2014-2019년)이 다른 경우입니다. 현재 감정가는 261,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당한 괴리를 보이고 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황을 반영하거나, 향후 시장 전망을 반영한 가격일 수 있으나, 현재 시점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 5층 건물 내 1동 2층 201호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 설비, 승강기(E/V) 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 "검단사거리역" 인근에 위치하여 인천2호선을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다. 주변에 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 상가, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설 및 학교(초등학교, 중학교 등)까지의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액 261,000,000원 대비 최근 실거래가가 200,000,000원을 넘지 않는 점은 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 주의해야 할 부분입니다. 감정가가 시장 상황을 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

6.2. 환경 리스크 (건설폐기물 처리장 인근)

인천 서구 왕길동 일대(주변 지번 포함)에 대규모 건설폐기물 처리장으로 인한 비산먼지 등 환경 피해 논란 및 주민 민원이 제기되고 있다는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 본건과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 해당 지역의 전반적인 주거 환경 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 관리

5층 건물 내 2층에 위치하며, 이용 상태에 2층 201호 및 5층 506호가 언급되어 있으나, 본 경매 대상은 201호로 명시되어 있어 506호와의 관계는 불분명합니다. 건물의 전반적인 관리 상태 및 유지보수에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 법적 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 상태로 권리 분석상 안전한 물건입니다. 또한 검단사거리역 인근의 주거지로 입지 또한 양호한 편입니다. 그러나 감정가 대비 낮은 실거래가와 인근 건설폐기물 처리장 관련 환경 이슈는 신중한 접근을 요합니다. 투자 목적에 따라 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 법적 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 인천2호선 검단사거리역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 현재 시세보다 높은 감정가로 인해, 시장 가격에 맞춰 입찰할 경우 잠재적 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 유사 물건의 최근 거래가(최고 200,000,000원)와 본건의 건물 면적(18.7평)을 고려할 때, 현재 시장 상황에서는 170,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가(261,000,000원)는 현재 시장 가격보다 높아, 감정가에 근접한 금액으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

인근 환경 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여, 실제 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.