나이스옥션 법원경매 인천 2024타경501238 [2] 인천광역시 서구 왕길동 675-13 블리스타운2차 1동 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 5층건내 제1동 제2층 201호 및 5층 506호로서
외벽: 치장벽돌쌓기마감 등.
내벽: 인테리어마감 등.
창호: 하이새시창호임.

이용상태

2층 201호 및 5층 506호
도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 E/V설비, 화재탐지 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택(단지형 연립주택))으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭약 8M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로1류(폭 10m-12m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경501238 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권 말소 기준), 한국양계축산업협동조합 (임의경매 신청)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 675-13, 블리스타운2차 1동 5층506호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 5층건내 제1동 제5층 506호

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.11㎡ (약 14.25 평)

토지지분: 47.11㎡ (약 14.25 평)

건물면적: 53.00㎡ (약 16.03 평)

건물지분: 53㎡ (약 16.03 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 229,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 연립주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편임. 본건 북측으로 노폭 약 8M의 포장도로를 이용하여 출입함.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기구분: 갑3, 접수일자: 2019-02-28, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소 (권리자: 김민자)

등기구분: 갑4, 접수일자: 2019-02-28, 권리종류: 소유권이전 (권리자: 강선주, 매매)

등기구분: 을1, 접수일자: 2019-02-28, 권리종류: 근저당권 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 216,000,000원) - 말소기준권리

등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-01-09, 권리종류: 임의경매 (권리자: 한국양계축산업협동조합, 권리금액: 365,228,907원) - 인천지방법원의 임의경매개시결정(2024타경501238)

등기부채권 총액: 216,000,000원.

말소기준권리(을1)보다 후순위 권리인 임의경매(갑5)로 진행되어, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이한솔

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2019-05-07

확정일자: 2019-05-08

배당신고일자: 2024-02-07

대항력: 없음

비고:

임차인: 임귀연

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2019-05-07

확정일자: 2019-05-08

배당신고일자: 2024-02-07

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않으나, "지상권개요" 항목이 공란으로 기재되어 있어, 혹시 모를 지상권 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 인근의 유사 물건 매매가는 2025년 3월-5월 기준으로 128,000,000원 (55.66㎡, 3층, 유현샤인빌2차)부터 200,000,000원 (58.51㎡, 1층, 로하스타운)까지 형성되어 있음.

평당 시세는 약 760만원에서 1130만원 수준으로 분석됨.

본건 건물 면적(53.00㎡) 및 5층이라는 점을 고려할 때, 주변 시세는 128,000,000원 ~ 181,000,000원 범위로 추정됨.

감정가 229,000,000원은 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로 보이나, 감정평가 시점(2026.06.08)의 시장 상황을 반영한 것으로 판단됨.

4.2. 임대/매매 동향

인근 지역은 연립 및 다세대 주택 밀집 지역으로, 신축 건물과 구축 건물이 혼재되어 있으며, 꾸준한 거래 및 임대 수요가 있는 것으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 검단사거리역(인천2호선)이 위치하며, 이를 중심으로 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

왕길초등학교, 백석중학교, 검단고등학교 등 다수의 교육시설이 반경 1~2km 내에 위치함.

5.3. 혐오시설

주변 주거 밀집 지역 특성상 대규모 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 인천 서구 왕길동 일대에 건설폐기물 처리장으로 인한 환경 피해 논란이 있는 것으로 파악됨. 해당 폐기물 처리장과의 거리 및 환경 영향에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서상 특이사항

"매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 명시되었으나, "지상권개요" 항목이 공란이므로 관련 확인이 필요함.

임대 관례 등 기타 참고사항은 "미상"으로 기재되어 있어 현장 답사를 통한 확인이 요구됨.

6.2. 기타 리스크

건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있음.

인천 2호선 검단 연장 사업 등 지역 개발 계획 변동에 따른 가치 변동 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 지하철 2호선 검단사거리역 인근에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있음. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담금이 없는 점은 매우 긍정적임. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항임. 또한, 인근 건설폐기물 처리장 관련 환경 이슈에 대한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

인천 2호선 검단사거리역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리함.

임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적고, 인수되는 보증금이 없음.

부동산 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 깨끗함.

2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성이 잠재됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원임.

최근 주변 유사 물건의 매매가는 128,000,000원에서 200,000,000원 사이로 형성되어 있음.

본건 건물 면적(53.00㎡) 및 5층임을 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정됨.

다만, 대항력 있는 임차인이 없고 권리관계가 명확하여 명도 및 권리 인수 리스크가 없는 점, 그리고 미래의 교통망 확충 가능성을 감안할 때, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 입찰가 책정이 가능함.

종합적인 분석 결과, 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제안함.

이는 인수 보증금이 없는 점을 고려한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.