나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5013 [1] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층156호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역(수인분당선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 수산시장 등으로 형성된 상가지대로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "소래포구역" 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층 건내 제1층 제156호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 집합건축물대장상 용도는 "시장"으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약25미터, 북서측으로 폭 약12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,제1종지구단위계획구역(논현2),대로3류(폭25m-30m)(2017-11-16)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,현상변경허가대상구역(2024-04-03)(역사문화환경보존지역(문의:문화관광과032-453-2134))<문화재보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오픈 상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경5013 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 680-1, 1층 156호

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 주용도 외 제2종근린생활시설, 위락시설 포함)

감정가: 98,000,000원

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평) / 토지 지분: 5.176㎡ (약 1.56평)

건물면적: 6.60㎡ (약 2.00평) / 건물 지분: 6.6㎡ (약 2.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 숭의신용협동조합 (등기사항 증명서상 확인)

특이사항: 없음

주의사항: 해당 호실은 오픈 상가로 운영 중임.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역(수인분당선)"에서 남동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 각종 근린생활시설 및 수산시장 등이 형성된 상가지대로서 전반적인 환경은 양호한 편임.

교통 여건으로는 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 더불어 수도권 전철인 수인분당선 "소래포구역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 9월 1일 접수된 숭의신용협동조합 근저당 (을4)이며, 본 건 매각으로 인해 위 권리를 포함하여 전부 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 168,000,000원 (이는 말소되는 권리들의 총액이며, 낙찰자가 인수하는 채무는 없음)

등기사항 요약:

* 소유권 이전 등기 (갑3, 갑4, 갑5)

* 숭의신용협동조합 근저당 (을4) - 말소기준권리

* 조하늘 근저당 (을6) - 말소

* 숭의신용협동조합 임의경매 (갑12) - 말소

* 인천세무서장 압류 (갑13) - 말소

* 파주시 압류 (갑14) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자등록일: 2021-01-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 판단됨)

본 건의 경우, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 황 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 논현동 680-1번지 일대는 소래포구역과 인접하여 유동인구가 풍부한 상업지역임.

주변에는 수산시장, 각종 음식점, 소매점 등 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있음.

특히, 소래포구는 관광객 및 지역 주민들의 방문이 잦은 곳으로, 집객 효과가 높은 지역으로 평가됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 소래포구역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 소래포구 시장, 각종 상업시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 주변 환경: 수변 공원 및 해안 산책로 등 휴식 공간 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 오픈 상가: 본 건은 오픈 상가로 운영되고 있어, 인도명령 대상이 될 수 있으며 명도 진행 시 명도 기간 및 비용이 발생할 수 있음.

* 소형 면적: 건물 면적이 6.60㎡ (약 2평)으로 매우 작아, 해당 면적을 활용할 수 있는 업종이 제한적일 수 있음.

* 토지이용계획:

* 현상변경허가대상구역 (역사문화환경보존지역)에 해당하여 건축물 증축, 개축, 용도변경 등에 제한이 있을 수 있음. (문의: 문화관광과 032-453-2134)

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있음. (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 상권 변화 가능성: 주변 개발 계획이나 상권 동향 변화에 따라 향후 가치 변동 가능성 존재.

외부 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소래포구 인근 지역의 특성상 관광객 및 상인들의 이동이 많아 소음이나 교통 혼잡은 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의 경매 물건으로, 소래포구역 인근의 상업지역에 위치한 소형 판매시설임.

권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 상태이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨.

상권이 활발하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있으나, 건물 면적이 매우 협소하다는 점과 역사문화환경보존지역에 포함된 점은 고려해야 할 사항임.

오픈 상가 형태로 운영 중이므로 명도 절차를 신중하게 진행해야 할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 소래포구역 인근 역세권 상가: 풍부한 유동인구와 관광 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 안전한 투자가 가능.

* 임차인 대항력 없음: 명도 진행 시 명도 대상 임차인이 없어 절차 간소화 기대.

* 소액 투자 가능: 감정가 9,800만원으로 비교적 소액으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 98,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

주변 유사 물건의 시세, 해당 상권의 현재 상황, 본 건의 소형 면적 및 오픈 상가라는 점, 그리고 현상변경허가대상구역이라는 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 치열한 경쟁이 예상될 경우, 향후 명도 비용 및 복구 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 8,820만원 ~ 9,800만원 (감정가의 90% ~ 100%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.