나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11360 [1] 인천광역시 서구 가정동 496-16 하나빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "가정역(인천2호선)" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제3층 제301호로서
외벽: 인조석붙임마감 등.
내벽: 인테리어마감 등.
창호: 하이새시창호 및 알루미늄새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비(도시가스) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각 노폭 약 12M 및 4M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11360 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 496-16 하나빌리지 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 38.76㎡ (약 11.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지지분: 16.3㎡ (약 4.93평)

건물지분: 38.76㎡ (약 11.73평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 127,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "가정역(인천2호선)" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다. 인근에 인천2호선 가정역이 소재하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측 및 서측으로 각각 폭 약 12M 및 4M의 포장 도로를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로, 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건의 등기부등본상 권리 관계를 분석한 결과, 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2014년 04월 02일에 접수된 우리은행 근저당권(을6)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요 부분에 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 132,845,561원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계 및 기타 사항은 미상으로 확인되어, 실제 점유 여부 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 최근 시세 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 가정동 일대의 다세대주택 시세는 2026년 1월 거래 기준으로 전용면적 약 38.58㎡(약 11.67평)의 물건이 95,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 전용면적 약 39.19㎡(약 11.86평)의 물건은 90,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건은 전용면적 약 38.76㎡(약 11.73평)의 다세대주택입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례를 고려할 때, 평당 약 759만원에서 814만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다. 본 건의 감정가 127,000,000원은 이러한 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

본건은 인천2호선 가정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변으로 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

주변에 학교가 위치해 있어 교육 환경은 무난할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이 사항

특별히 명시된 특이사항은 없습니다.

6.2. 주의 사항

특별히 명시된 주의사항은 없습니다.

6.3. 미확인 사항

* 등기부상 말소되지 않는 권리인 지상권의 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황이 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 및 실제 점유 여부는 미상으로, 현황 조사 시 상세 확인이 요구됩니다.

* 건축물대장상 건축 연도가 명확히 제공되지 않아 정확한 건물 노후도를 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 건은 인천 서구 가정동 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대차 관계에 대한 미확인 사항은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 인천2호선 가정역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8.2. 기회

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

유사 면적(약 11.73평)의 다세대주택 최근 실거래가가 평당 약 759만원 ~ 814만원 수준인 점을 감안하면, 본 건의 시장 가치는 약 8,900만원 ~ 9,500만원 내외로 추정됩니다.

9.2. 권리 관계 고려

본 건의 감정가는 127,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 30% 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물 상태, 내부 수리 여부, 또는 기타 특별한 가치 평가 요소가 반영되었을 가능성이 있으나, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 최종 제안가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮지만, 최근 거래가 대비로는 높은 수준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.