나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11452 [1] 인천광역시 남동구 간석동 900-153 현대홈타운아파트 105동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

대지권의 목적인 2. 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 900-153 현대홈타운아파트 105동 4층 401호에 소재한 아파트로, 인천지방법원 2024타경11452(1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다. 감정평가액은 561,000,000원이며, 토지면적은 46.69㎡(약 14.12평), 건물면적(전용면적)은 142.05㎡(약 42.97평)입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 별도등기라는 특이사항이 있습니다. 특히, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 주의가 필요합니다.

1.1. 입지조건

인천광역시 남동구 간석동에 위치한 현대홈타운아파트는 구월로 65번지에 자리하고 있으며, 2003년 4월 15일에 사용승인된 단지입니다. 주변은 대규모 아파트 단지 및 주택가, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 교통, 생활 편의시설, 교육시설 등 기본적인 주거 인프라를 갖춘 지역으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 9월 23일자 흥국화재해상보험주식회사의 근저당권(을6)이며, 채권액은 286,800,000원입니다. 이 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(근저당권, 임차권설정, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2016-09-23, 흥국화재해상보험주식회사, 286,800,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을20 근저당권 (엠가이드대부), 을22 근저당권 (하나엔피엘대부), 을23 임차권설정 (황진희), 갑29 강제경매 (신혜숙), 갑30 임의경매 (엠가이드대부), 갑31 임의경매 (흥국화재해상보험) 등.

* 인수되는 권리: 본건의 가장 큰 리스크는 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권 설정등기(2003년 5월 22일 접수번호 제50605)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 건물 소유권과는 별도로 토지에 대한 사용권을 보장하는 권리로서, 매수인이 추가적인 토지 사용료나 지료를 부담해야 할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황진희

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 200,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸되며, 보증금 700만원은 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 임차인 관련 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 간석동 현대홈타운은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 단지 주변으로 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다. 또한, 인근에 위치한 상업 지역을 통해 다양한 상권의 혜택을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 이를 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 인근 지하철역 이용 시 환승이 필요할 수 있으나, 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 상업시설에 마트, 편의점, 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 자녀의 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

* 주변시설/혐오시설: 본 물건지 주변으로 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 상업, 녹지 공간으로 구성된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권의 목적인 토지에 대한 지상권 설정등기 인수'입니다. 이는 건물의 소유권과는 별개로 토지에 대한 사용권을 의미하며, 매수인이 해당 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나 별도의 협상이 필요할 수 있습니다. 이로 인해 재산권 행사에 제약이 따르거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, '중복사건'으로 인한 절차상의 혼선이나 추가적인 경매 절차 진행 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 간석동 현대홈타운은 준수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 그러나 본건은 토지에 대한 지상권 설정등기 인수라는 중대한 권리상의 부담을 안고 있어, 일반적인 아파트 경매 물건과는 차별화된 접근이 필요합니다. 이러한 권리상의 제약이 실제 시장 가치에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상되며, 매수자는 인수되는 지상권의 정확한 내용과 향후 발생할 수 있는 비용 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 명확합니다. 권리상의 중대한 부담인 지상권 설정등기가 존재함에도 불구하고, 이를 감안한 상당한 가격 할인 가능성에 있습니다. 만약 지상권에 대한 명확한 해결책이나 합리적인 지료 협상이 가능하다면, 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 동일 면적의 최근 매매 사례가 5억 1천 8백만원에 형성되어 있음을 감안할 때, 권리 문제로 인한 할인 폭이 클 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 입찰가 산정 시 가장 중요한 요소는 '토지 지상권 설정등기 인수'로 인한 가치 하락분을 반영하는 것입니다.

* 감정가: 561,000,000원

* 최근 유사 면적(142.0528㎡) 매매 사례: 518,000,000원 (2026년 3월)

유사 면적의 최근 매매가가 감정가보다 낮게 형성되어 있으며, 본건은 여기에 토지 지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재합니다. 이러한 지상권은 부동산의 가치를 상당 부분 하락시킬 수 있는 요인이므로, 입찰가는 이에 대한 충분한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 지상권 조건(지료, 존속기간 등)을 알 수 없으나, 보수적으로 접근할 때 본건의 실제 시장 가치는 권리 문제가 없는 동일 면적 아파트의 최근 매매가(5억 1천 8백만원)보다 20~40% 이상 낮아질 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 450,000,000원

본 금액은 지상권으로 인한 불확실성과 위험을 감안한 보수적인 추정치이며, 상세한 지상권 내용 확인 후 최종 입찰가는 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.