나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509262 [2] 인천광역시 계양구 귤현동 486-2 중앙이-클래스7차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 ""인천계양초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""인천귤현초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2011-05-27)

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 치장벽돌 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 1994-09-16)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 되어있음.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측의 도로를 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)).

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509262 (2)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 486-2 중앙이-클래스7차 2층201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 5층 건물 중 2층 201호

사용승인일자: 2011년 5월 27일

감정가: 140,000,000원

토지면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

건물면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

2.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "인천귤현초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

인접도로: 본건은 북측 및 동측으로 도로를 이용하고 있습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 11일자 오범영 가압류 (이하 모든 권리는 말소 대상입니다.)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(권민철):

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 27일

확정일자: 2024년 5월 13일

대항력: 있음

등기부상 인수 여부: 말소: 인수

주의: 등기부상 '말소: 인수' 및 '대항력: 있음'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 90,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 상이하므로, 정확한 인수 여부는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 송명훈 (2011-05-31)

* 소유권 이전: 김명욱 (2011-06-27), 이채선 (2014-09-23)

* 주택임차권: 권민철 (2026-06-16, 90,000,000원, 인수)

* 기타 권리: 오범영 가압류 (말소기준권리), 에스비아이저축은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 계양구 압류 등 다수 (모두 말소 대상)

등기부채권 총액: 190,055,193원

2.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 있으나, 지역 내 상권을 통해 일상생활에 필요한 부분은 충족 가능합니다.

2.4. 생활정보

교육시설: 인천귤현초등학교, 인천계양초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

공공시설: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 주거 지역 인근에 뚜렷하게 드러나는 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 과거 귤현동 지역에서 비닐하우스 화재 사고가 발생한 사례가 있으나, 주거지와의 직접적인 관련성은 낮을 것으로 판단됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 권민철 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과의 불일치로 인해, 실제 잔금 납부 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 2011년 준공되어 연식은 있으나 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 교육시설 및 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 또한 편리하여 기본적인 주거 여건은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 보증금 인수 가능성은 본 물건의 핵심적인 리스크로, 이에 대한 명확한 확인과 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

2.7. 투자 포인트

인천 2호선 귤현역 인근 지역으로, 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

"중앙E-클래스"라는 단지명은 일정 수준의 인지도 및 관리 상태를 기대할 수 있게 합니다.

주변 개발 계획 및 지역 특성 고려 시, 장기적인 투자 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

주변 최근 매매 사례:

* 중앙E클래스17차 (2015년식, 35.16㎡): 148,500,000원 (2025년 12월)

* 에스톤빌 (2011년식, 39.25㎡): 135,000,000원 (2025년 12월)

* 승윤노블리안103호 (2010년식, 57.84㎡): 155,000,000원 (2025년 12월)

분석: 본건은 건물 면적 37.08㎡, 2011년 사용승인으로 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준의 감정가를 보입니다. 최근 매매 사례를 보면 1억 3천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 범위에 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 기준)

예상 입찰가 산정:

감정가 대비 80% ~ 100% 범위에서 고려.

대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성을 감안하여, 실제 부담액을 상회하는 입찰가는 지양해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 계산하더라도, 이 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

최소 입찰가 (감정가의 80%): 112,000,000원

적정 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

권장 입찰가: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 산정되었습니다. 만약 임차인 보증금 90,000,000원 실제 인수 시, 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 실제 입찰가는 해당 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다. 최종 투자 결정은 법률 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.