나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60814 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 314-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2024.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성수역(지하철 2호선)" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선 성수역)이 소재
하여 제반 대중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지
역(2015-08-27)(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 2층건으로서,
(사용승인일 : 1968.07.25.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비 및 급·배수설비, 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠판넬조 판넬지붕 옥탑층 소재(계단실) : 약 2.3㎡
㉡철골조 렉산지붕 옥탑층 소재(차양) : 약 16.5㎡
㉢철골조 렉산지붕 옥탑증 소재(차양) : 약 14.0㎡
(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60814 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 314-2

용도: 근린시설

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물

사용승인일: 1968년 7월 25일

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 백OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 39,592,879,400원

토지 면적: 654.50㎡ (약 198.0평)

건물 면적: 585.32㎡ (약 177.0평)

건물 제시외 면적: 32.80㎡ (약 9.9평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 618.12㎡ (약 187.0평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성수역(지하철 2호선)" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 2호선 성수역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로

대상 물건 북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

3.2. 권리 분석 요약

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2020년 5월 20일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 반환은 배당을 통해 우선변제받거나, 배당 후 잔액이 발생 시 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (총 인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 대항력 요건 충족 시 주의 필요)

* 임차인: 주식회사쎈느

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 16,000,000원

* 전입/사업일자: 2019년 6월 21일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 반환은 배당을 통해 우선변제받거나, 배당 후 잔액이 발생 시 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (총 인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 대항력 요건 충족 시 주의 필요)

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

토지 등기부와 건물 등기부 모두 2024년 9월 13일자 백민주 신청의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다. 이 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. 단, 위에 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 성수동2가 지역은 성수역을 중심으로 최근 몇 년간 급격한 상권 활성화를 이루고 있는 지역입니다. 과거 제조업 및 인쇄업 중심의 공장지대에서 개성 있는 카페, 레스토랑, 편집숍, 갤러리, 공유 오피스 등이 들어서며 젊은층과 예술가, 스타트업들에게 각광받는 핫플레이스로 변화하고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 1968년 준공된 건물로 연식이 상당합니다. 외벽 및 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다. 옥탑층에 제시외 건물(판넬조, 철골조 렉산 지붕)이 약 32.80㎡ 규모로 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

성수역 일대는 대형 쇼핑몰, 백화점(자양동 건대입구역 인근), 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 서울숲과 한강공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 다수의 유명 카페, 레스토랑, 문화 공간이 밀집해 있어 풍부한 문화 및 여가 생활이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 대상 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 성수동 일대 지역적 특성상 과거 공장지대의 흔적이 남아있거나, 일부 노후된 산업 시설이 산재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 연식 및 상태

1968년 사용승인된 건물로, 건축된 지 50년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다. 건물 상태 점검이 필수적입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인의 보증금 문제

김 임차인과 주식회사쎈느 임차인 모두 대항력이 있으며, 상당한 금액의 보증금이 설정되어 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 만약 경매 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 미변제 보증금은 낙찰자가 인수하게 되어 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 용도 규제

준공업지역, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 용도 및 높이 제한 등 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 성동구 성수동2가에 위치한 본 물건은 교통과 상권이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 성수역을 중심으로 빠르게 변화하고 있는 지역 상권의 중심에 있어 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 50년 이상 경과된 건물 연식과 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들을 면밀히 분석하고, 잠재적 가치 상승 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2호선 성수역 도보 이용 가능한 우수한 역세권

* 발전하는 상권: 트렌디한 문화 및 상업 시설 밀집 지역으로 미래 가치 상승 기대

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능

* 공유물분할 경매: 기존 공유자들 간의 분할을 통해 명확한 소유권 확보 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 39,592,879,400원입니다.

현재 제시된 정보에 따르면 낙찰자가 직접 인수해야 하는 보증금은 0원으로 표기되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 총액은 300,000,000원(김 1억원 + 주식회사쎈느 2억원)에 달합니다. 이 금액이 경매 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 제반 사항과 시장 상황, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 하며, 본 물건의 감정가 및 인수 보증금 0원을 기준으로 삼되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가 산정은 별도의 상세 분석을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.