나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51215 [6] 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새네역"" 소재하고, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역"" 소재함.
본건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로

외벽 : 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용중임.
201호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
202호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
203호: 원룸, 욕실, 발코니
301호: 원룸, 욕실, 발코니
302호: 원룸, 욕실, 발코니
303호: 원룸, 욕실, 발코니
304호: 원룸, 욕실, 발코니

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.667 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층303호 (도로명주소: 서울특별시 송파구 백제고분로28길 23-5 (삼전동))

1.2. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51215 (6)

1.3. 건물 정보

* 용도: 다세대주택 (303호)

* 층수: 3층

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 전용면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

* 건물 지분 (공용면적 포함): 9.7128㎡ (약 2.94평)

* 총 유효면적: 36.6928㎡ (약 11.10평)

* 토지 지분: 5.3892㎡ (약 1.63평)

1.4. 감정가

102,000,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

기타 (지분 매각), 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 삼전초등학교 남측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택 밀집 지역이며, 인근에 상업, 편익시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주거 환경 및 입지 조건이 양호함.

2.2. 교통망

* 차량 출입 용이하며, 인근에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 지하철 9호선 석촌고분역 약 450m, 2호선 잠실새내역 약 1.2km, 8/9호선 석촌역 약 1.4km 거리에 위치함.

* 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

2.3. 도로 접근성

* 본건의 남서측으로 폭 약 6m의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2012년 8월 16일 접수된 '파산자'의 가압류 (90,000,000원)임.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 모두 소멸함.

* 등기부상 채권 총액은 90,000,000원임.

* 2024년 6월 5일 접수된 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 의한 부인 등기 및 2025년 3월 31일 접수된 임의경매 개시 결정으로 본건이 진행됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 위 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (세부 내용 없음)

3.4. 권리분석 요약

* 본건은 형식적 경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

* 다만, 지상권 등 등기부 외 권리관계는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

* 본건 인근에는 삼전초등학교가 위치하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주거 밀집도가 높음.

* 주거 지역을 중심으로 다양한 편익시설이 소재하여 생활 편의성은 양호한 편임.

4.2. 지역 특성

* 조용한 주택가 지역으로, 소규모 상가들이 일부 혼재되어 있음.

* 지하철 역세권 접근성이 양호하여 향후 임대 및 시세 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

5.2. 편의시설

* 삼전초등학교, 인근 근린공원 등을 이용할 수 있음.

* 지하철역 및 버스정류장 접근성이 뛰어나 서울 시내 이동이 편리함.

5.3. 주차 정보

* 옥내 4대, 옥외 2대의 자주식 주차 공간이 확보되어 있어 세대당 0.667대의 주차 비율을 보임. 이는 일반적인 다세대주택 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본건은 전체 건물이 아닌 특정 지분(25분의 9)만 매각 대상임.

* 공동 소유자들과의 협의 및 건물 관리, 처분 등에 있어 의견 충돌이나 불편함이 발생할 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수

* 공유자가 우선매수 신고를 할 권리가 있으며, 이는 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있음 (1회에 한함).

6.3. 기타

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협의가 필요할 수 있음. (단, 현재 임차인들은 대항력 없음)

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재함. (폐기물매립시설 설치제한지역 지정은 해당 시설 설치가 제한됨을 의미)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 서울 송파구 삼전동 소재 다세대주택 3층 303호 지분(25분의 9) 매각 물건임.

* 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 권리상 인수할 사항은 없는 것으로 분석됨.

7.2. 장단점 요약

* 장점:

* 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* 단점:

* 지분 매각으로 인한 공동 소유자 간의 관계 및 관리 문제 발생 가능성.

* 공유자 우선매수 신고 가능성.

* 토지이용계획상 다양한 제한 사항 존재.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 동향

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 총 유효면적 (전용면적+건물지분) 기준 평당 시세는 약 2,000만원에서 5,300만원 이상의 범위로 나타남.

* 본건과 유사한 약 11.1평의 총 유효면적을 가진 물건이 58,500만원에 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 본건(9/25 지분)의 시장가치는 약 21,275만원 수준으로 추정됨.

* 감정가 102,000,000원에 비해 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있음.

8.2. 잠재 가치

* 송파구 삼전동은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승이 기대되는 지역임.

* 본 건과 같은 지분 물건은 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있으며, 향후 건물 전체의 재건축이나 재개발 시 지분 가치 상승을 기대할 수 있음 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 총 유효면적은 약 11.1평이며, 최근 유사 면적 거래 사례의 평당 가격은 약 2,000만원에서 5,300만원 이상까지 다양하게 분포함.

* 가장 높은 시세(약 5,318만원/평)를 적용하여 추정 시, 본건 전체 단위의 시장가치는 약 59,029만원 (590,290,000원)으로 산출됨.

* 본건은 9/25 지분 매각이므로, 이의 시장 가치는 약 21,275만원 (212,750,000원)으로 추정됨.

* 감정가 102,000,000원 대비 시장 가치가 상당히 높게 형성될 수 있음.

* 그러나 지분 매각 및 공유자 우선매수 등의 리스크를 고려하여, 감정가보다 높은 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 102,000,000원

* 시장 가치 추정 범위 (9/25 지분): 약 132,000,000원 ~ 212,000,000원

* 리스크 및 경쟁 상황 고려 시 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보와 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 공유자 우선매수 신고 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.