나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51215 [7] 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새네역"" 소재하고, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역"" 소재함.
본건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로

외벽 : 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용중임.
201호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
202호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
203호: 원룸, 욕실, 발코니
301호: 원룸, 욕실, 발코니
302호: 원룸, 욕실, 발코니
303호: 원룸, 욕실, 발코니
304호: 원룸, 욕실, 발코니

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.667 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51215 (7)

소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

토지 지분: 4.5864㎡ (약 1.39평)

건물면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

건물 지분: 8.261999999999999㎡ (약 2.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본건은 형식적 경매로 진행되며, 공유자 우선매수 신고, 공동담보 물건입니다.

매각 시에는 지분으로 매각되며, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 "삼전초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택을 중심으로 상업 및 편익시설, 공원시설 등이 소재하는 주거 지역으로서, 주거 환경 및 전반적인 입지 조건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편익이 우수합니다.

* 지하철 9호선 "석촌고분역" 약 450m (북동측)

* 지하철 2호선 "잠실새내역" 약 1.2km (북서측)

* 지하철 8호선 및 9호선 환승역 "석촌역" 약 1.4km (북동측)

* 다수의 버스 노선이 지나는 버스정류장이 남서측 약 200m 및 북동측 약 300m 거리에 소재합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 다세대주택입니다.

* 외벽: 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감

* 내벽: 벽지도배 및 인테리어 타일 붙임

* 창호: 하이샷시 이중창호

2.4. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형)의 형상이며, 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건의 남서측으로 폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 8월 16일 접수된 가압류(갑5)로서, 채권자는 파산자이며 채권금액은 90,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건 관련 임차인으로 강 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력이 없습니다. 다른 임차인 전재만 씨의 정보는 일부 누락되어 있습니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석:

* 임차인: 전재만

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2001-12-24

* 소유권이전: 2007-12-12 (정대희)

* 가압류: 2012-08-16 (파산자, 90,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 2020-11-11 (윤희숙)

* 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 의한 부인: 2024-06-05 (판결)

* 임의경매 개시결정: 2025-03-31 (25분의9 지분, 청산을 위한 형식적 경매)

등기부채권 총액은 90,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 해당 호실(304호)은 원룸, 욕실, 발코니로 구성되어 있습니다.

총 5층 건물로, 본건 외 다른 호실들도 원룸 또는 방 2개 등으로 구성된 주거용으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 생활환경

삼전초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설 및 편익시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 단지 내에는 옥내 자주식 주차 4대, 옥외 자주식 주차 2대 등 총 6대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (세대당 0.667대).

4.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 삼전동 다세대주택의 거래가는 면적 및 층수에 따라 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래: 72.15㎡, 5층 → 435,400,000원 (약 603만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래: 53.55㎡, 1층 → 400,000,000원 (약 747만원/㎡)

* 2026년 5월 2일 거래: 36.32㎡, 3층 → 58,500,000원 (약 161만원/㎡)

주요 거래 사례들을 고려할 때, 본건(22.95㎡)의 시세는 대략 600만원~750만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 이를 본건의 전용면적 22.95㎡에 적용하면 약 13,000만원 ~ 17,000만원 범위로 추산됩니다.

본건의 경매 대상 지분은 25분의 9 (36%)이므로, 전체 시세에서 해당 지분 가치를 산정해야 합니다. 상기 전체 시세 범위(13,000만원~17,000만원)에 9/25를 곱하면, 본건 지분의 시장 가치는 약 4,680만원 ~ 6,120만원으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본건은 전체 소유권이 아닌 25분의 9 지분으로 매각됩니다. 이로 인해 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

5.2. 형식적 경매

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 채권 회수보다는 재산 분할 목적이 강할 수 있습니다. 이에 따라 명도 과정이나 이후 재산권 행사 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

5.3. 건축물 관련 제한사항

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 삼전동의 지하철역 및 초등학교 인근에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하며 주거 환경도 비교적 안정적입니다.

권리분석상 인수되는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 지분 매각 및 공유자 우선매수권 행사 가능성, 형식적 경매라는 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

시세 분석 결과, 본건 지분의 시장 가치는 약 4,680만원 ~ 6,120만원 수준으로 추정되나, 감정가는 90,000,000원으로 책정되어 있어 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 송파구 삼전동이라는 우수한 입지 조건

* 지하철 3개 노선 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있는 편리한 교통망

* 삼전초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 잠재적 수익률 확보 가능성

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이나, 시세 분석 결과 지분(25분의9)의 시장 가치는 약 4,680만원 ~ 6,120만원으로 추정됩니다.

지분 매각의 특성 및 공유자 우선매수 가능성, 그리고 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 시장 가치 범위를 고려하여 약 58,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.