나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51215 [5] 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새네역"" 소재하고, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역"" 소재함.
본건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로

외벽 : 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용중임.
201호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
202호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
203호: 원룸, 욕실, 발코니
301호: 원룸, 욕실, 발코니
302호: 원룸, 욕실, 발코니
303호: 원룸, 욕실, 발코니
304호: 원룸, 욕실, 발코니

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.667 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 송파구 삼전동에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51215 (5)

* 소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층 302호

* 용도: 다세대주택 (원룸)

* 감정가: 107,000,000원 (금 일억 칠백만원)

* 토지면적: 14.97㎡ (약 4.53평)

* 토지지분: 5.3892㎡ (약 1.63평)

* 건물면적 (전용): 26.98㎡ (약 8.16평)

* 건물지분: 9.7128㎡ (약 2.94평)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적경매, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 "삼전초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 다세대주택을 중심으로 상업 및 편익시설, 공원시설 등이 소재한 지역으로, 주거용으로서 주위 환경 및 제반 입지 조건이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익도 우수한 편입니다. 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 석촌고분역, 북서측 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 잠실새내역, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선 및 9호선 환승역인 석촌역이 소재합니다. 또한, 남서측 약 200m 및 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스 노선이 지나는 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 다세대주택이며, 외벽은 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 대체로 세장형(세로로 긴 직사각형)의 형상으로, 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 2012년 8월 16일 접수된 가압류(파산자)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 상 지상권이 명시되어 있으나, 상세 개요는 제공되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 이용진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-07-29. 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음.

* 권리 분석 종합: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 대부분의 등기사항은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 이용진은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부 요약: 본 건의 등기부에는 소유권 보존 및 이전, 가압류, 채무자 회생 및 파산에 의한 부인, 그리고 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 90,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항: 본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선 매수 신고가 가능함을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 삼전동 일대 다세대주택의 거래 가격은 면적, 건축 연도, 층수 등 다양한 요인에 따라 형성되어 있습니다.

* 유사 물건 시세 분석:

* 2002년식, 72.15㎡, 5층: 435,400,000원 (약 603.5만원/㎡)

* 1989년식, 53.55㎡, 1층: 400,000,000원 (약 747만원/㎡)

* 2004년식, 36.32㎡, 3층: 585,000,000원 (약 1,610.7만원/㎡)

* 본건과의 비교: 본건은 전용면적 26.98㎡의 소형 원룸입니다. 제공된 정보 중 가장 작은 면적의 비교 대상 물건(36.32㎡, 3층)이 585,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래 사례의 단가는 약 1,610.7만원/㎡에 해당합니다. 이 단가를 본건의 전용면적(26.98㎡)에 적용할 경우, 환산 시 약 434,400,000원 (4.34억원) 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

* 시세 분석 종합: 위 비교 사례들을 볼 때, 본 건의 감정가 107,000,000원은 현재 시장 가격에 비해 현저히 낮은 수준으로 보입니다. 이러한 차이는 본 건이 건물 및 토지의 지분으로 매각되며, 청산을 위한 형식적 경매라는 특수한 상황이 반영된 결과로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 이용 상태: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 302호는 원룸, 욕실, 발코니로 구성된 구조입니다.

* 설비 내역: 건물에는 난방, 위생, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 옥내외 주차 공간이 총 6대 분량으로 확보되어 있습니다(세대당 약 0.667대).

* 주변 편의시설: 삼전초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호하며, 주변에 상업 및 편익 시설, 공원 시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 건물 및 토지의 일부 지분만을 취득하게 되므로, 소유권 행사 및 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선 매수: 다른 공유자가 최고가 매수 신고 가격으로 우선하여 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 이로 인해 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매 절차의 특성상, 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 비록 임차인 이용진의 대항력이 없다고는 하나, 관련 서류 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 삼전동이라는 우수한 입지에 소재한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다. 최근 실거래가를 기준으로 산정한 시장 가치는 감정가보다 상당히 높게 나타나지만, 본 건은 지분 매각, 형식적 경매, 공유자 우선 매수 등 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 주거 환경 및 교통망은 양호하나, 지분 소유로 인한 권리 행사 제약과 공유자 우선 매수의 가능성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 삼전동 지역의 양호한 입지 조건과 잠재적인 미래 가치 상승 가능성.

* 제시된 감정가가 지분 매각 및 형식적 경매라는 특수성을 반영하여 시장 가격 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 향후 소유권 정리 또는 임대 수익 확보를 통해 잠재적 시세 차익 또는 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선 매수 등 여러 위험 요소를 감안할 때, 감정가(107,000,000원)를 기준으로 보수적인 입찰 전략을 권장합니다.

인근 유사 물건의 최근 거래 사례(2004년식, 36.32㎡, 3층, 585,000,000원)를 기준으로 본 건의 전용면적(26.98㎡)에 적용하면 약 4.34억원의 시장 가치를 추정할 수 있으나, 이는 전체 소유권을 기준으로 한 것이며, 지분 매각의 특성상 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

감정가가 1.07억원으로 책정되었고, 지분 매각 및 공유자 우선 매수 위험이 있음을 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이면서도 리스크를 관리하기 위한 입찰가는 감정가 부근에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이를 권장하며, 본 건의 정확한 지분 가치 산정 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

최종 예상 입찰가: 120,000,000원 (금 일억 이천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.