나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51215 [2] 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새네역"" 소재하고, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역"" 소재함.
본건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로

외벽 : 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용중임.
201호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
202호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
203호: 원룸, 욕실, 발코니
301호: 원룸, 욕실, 발코니
302호: 원룸, 욕실, 발코니
303호: 원룸, 욕실, 발코니
304호: 원룸, 욕실, 발코니

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.667 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51215 (2) 사건번호로 서울특별시 송파구 삼전동 64-7, 2층 202호 다세대주택에 대한 경매 물건입니다.

감정가는 134,000,000원이며, 토지 면적은 20.87㎡ (약 6.31평), 토지 지분은 7.5132㎡ (약 2.27평)입니다.

건물 면적은 37.60㎡ (약 11.37평)이며, 건물 지분은 13.536㎡ (약 4.10평)입니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

특이사항으로는 형식적 경매, 공유자 우선매수 신고, 공동 담보이며, 주의사항으로는 지분 매각이며 공유자 우선매수는 1회에 한합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 삼전초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 상업 및 편익시설, 공원시설 등이 혼재된 지역입니다. 주거용으로서 주위 환경 및 제반 입지 조건은 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 석촌고분역, 북서측 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 잠실새내역, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선 환승역인 석촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남서측 약 200m 및 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스 노선이 지나는 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2012년 8월 16일 접수된 파산자(채권자: 파산자)의 가압류(금90,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 강정훈은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없습니다. 임차인 김민형은 2023년 5월 15일 전입, 2024년 8월 16일 확정일자를 받았으나 대항력은 없습니다. 보증금 125,000,000원이나 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기사항에 명시된 지상권은 없으며, 집합건물 등기부 요약에 따르면 등기부 채권 총액은 90,000,000원입니다.

주의사항에 지분 매각임과 공유자 우선매수 1회 제한이 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 삼전동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리한 환경을 제공합니다. 지역 내 소비 활동 및 배후 수요가 안정적으로 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 다세대주택으로, 외벽은 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일 붙임, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다.

난방 설비, 위생 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주차는 옥내 자주식 4대, 옥외 자주식 2대, 총 6대 분의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (세대당 0.667대).

본건 202호는 방 2개, 거실 및 주방, 욕실, 발코니로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 지분 매각으로 진행된다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 매각 대상이 전체 호실이 아닌 지분으로, 해당 지분만으로는 독립적인 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권이 행사될 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 형식적 경매의 특성상 공동 소유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 삼전동의 입지 좋은 지역에 위치한 다세대주택 지분 매각 건입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나고 주거 환경도 양호한 편입니다. 하지만 지분 매각이라는 특성상 온전한 소유권 행사에 어려움이 있을 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 합니다. 감정가는 1.34억원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 지역에 위치합니다.

최근 실거래가 정보를 비추어 볼 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

형식적 경매로, 공유물 분할 목적이 뚜렷하여 명확한 권리관계 정리가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 지분 매각으로, 전체 면적의 약 36%에 해당하는 지분을 취득하게 됩니다.

감정가는 전체 호실(202호) 기준 134,000,000원으로 추정되며, 이에 따른 지분 감정가는 약 48,240,000원입니다.

그러나 최근 인근 지역 다세대주택의 실거래가(36.32㎡ 기준 585,000,000원)를 고려하면, 본건 지분의 시장 가치는 감정가보다 현저히 높을 것으로 예상됩니다.

해당 실거래가 기준(16,107,000원/㎡)으로 본건 지분(13.536㎡)의 시장 가치를 산정하면 약 218,413,032원에 달합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 잠재적 시장 가치를 고려하고 공유자 우선매수 등의 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 150,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 본건의 권리관계, 향후 시세 변동 가능성, 공유자 우선매수 등기 여부 등을 추가적으로 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

안정적인 투자를 고려하여, 감정가를 상회하는 금액으로 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.