나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51215 [4] 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새네역"" 소재하고, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역"" 소재함.
본건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로

외벽 : 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용중임.
201호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
202호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
203호: 원룸, 욕실, 발코니
301호: 원룸, 욕실, 발코니
302호: 원룸, 욕실, 발코니
303호: 원룸, 욕실, 발코니
304호: 원룸, 욕실, 발코니

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.667 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51215 (4)

소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

토지지분: 4.5864㎡ (약 1.39평)

건물면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

건물지분: 8.26㎡ (약 2.50평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

특수물건정보: 형식적경매, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치합니다. 본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등이 소재하는 다세대주택 지역이며, 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본 건에 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편익이 양호합니다. 본 건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역""이 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새내역""이, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역""이 소재합니다. 본 건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스 노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로, 외벽은 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일 붙임, 창호는 하이샷시 이중창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 본 건 301호는 원룸, 욕실, 발코니로 구성되어 있습니다.

* 설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비가 갖추어져 있습니다. 본 건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (세대당 0.667 대).

* 토지 형상 및 이용상태

본 건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

본 건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 혐오시설 확인

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 8월 16일 접수된 갑5번 가압류 (채권자: 파산자, 채권금액: 90,000,000원)입니다.

* 낙찰로 소멸되는 권리

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (단, '지상권개요'에 대한 별도 언급은 없으나, '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 및 '물건명세서 참고사항' 비고에 "지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함"이라고 기재되어 있습니다.)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본 건이 위치한 서울특별시 송파구 삼전동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 인근에 상업 및 편익시설, 공원 등이 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 우수합니다.

* 인근 시설

삼전초등학교가 인접해 있으며, 지하철 9호선 석촌고분역 등 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다. 또한, 생활 편의를 위한 다양한 상업 및 편익시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력

송파구 삼전동 지역은 강남권과의 우수한 접근성을 바탕으로 꾸준한 도시 개발이 이루어지고 있으며, 향후 지역 인프라 확충 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

삼전초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호하며, 본 건은 교육환경보호구역 내에 위치합니다.

* 교통시설

지하철 9호선 석촌고분역(약 450m) 등 다수 지하철역 접근이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

인근에 다양한 상업 및 편익시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 낙찰 후 단독으로 재산권을 행사하기 어렵거나 다른 공유자와의 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수

본 건은 공유자 우선매수 신고 대상이며, 공유자는 법이 정한 절차에 따라 낙찰가액으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이로 인해 낙찰받더라도 소유권 취득이 불확실할 수 있습니다 (1회에 한함).

* 임대관계 미상

임대 관계가 현재 미상으로 확인되어, 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라고 명시되어 있으나, 실질적인 점유 관계 확인 필요)

* 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 형식적 경매

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 이는 채권액과 무관하게 형식적인 요건을 갖추어 경매가 진행되는 경우로, 일반 경매와는 다른 접근이 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건은 공동담보로 추정되며, 다른 공동 담보 물건의 진행 상황에 따라 본 건의 매각 조건 등이 달라질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 송파구 삼전동에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 있는 물건입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수, 임대 관계 미상, 토지이용계획상 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권 행사가 유력하므로, 입찰 전 해당 공유자와의 소통 및 사전 조사가 필수적입니다. 청산을 위한 형식적 경매라는 점 또한 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 삼전동의 입지: 강남 접근성이 우수하며 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 투자할 수 있는 기회입니다.

* 잠재적 저평가 가능성: 지분 매각 및 공유자 우선매수, 형식적 경매 등의 특수성으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 주거 및 투자 가치: 양호한 주거 환경과 교통 여건은 향후 안정적인 임대 수요 또는 실거주 가치로 이어질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이 존재하여 실제 낙찰 가능성을 예측하기 어렵습니다. 또한, 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 2026년 5월에 거래된 인근 다세대주택의 경우 전용면적 약 11평(36.32㎡)이 5.85억원, 약 16.2평(53.55㎡)이 4억원, 약 21.8평(72.15㎡)이 4.35억원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 200만원에서 530만원까지 편차가 있습니다.

본 건의 건물 면적은 6.94평(22.95㎡)이며, 토지 지분은 1.39평(4.5864㎡)입니다. 주변 거래 사례 중 본 건의 건축 연도(2001년) 및 면적과 유사한 런빌리지(2002년 건축, 21.8평)의 경우 평당 약 200만원 선에 거래되었습니다. 이를 적용하면 건물 면적만으로 약 1.39억원의 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만 본 건의 감정가는 9,400만원으로, 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있습니다. 이러한 낮은 감정가와 형식적 경매, 공동담보 등의 특수성을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

가장 중요한 고려사항은 공유자의 우선매수권 행사입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건의 입찰가는 무의미해질 수 있습니다. 따라서, 본 건에 대한 입찰가는 공유자의 우선매수 의사 및 예상 매수가격을 사전에 파악하는 것이 최우선입니다.

만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않거나, 이를 고려하여 입찰가를 결정해야 하는 상황이라면, 감정가 9,400만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본 건의 특수성과 리스크를 감안할 때, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 고려 희망가: 94,000,000원 ~ 120,000,000원

상기 금액은 일반적인 경매 상황을 가정한 보수적인 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 공유자의 우선매수권 행사 여부와 그 가격을 최우선으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.