나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51215 [3] 서울특별시 송파구 삼전동 64-7 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 다세대주택 및 다세대주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 북동측 약 450m 거리에 지하철 9호선 ""석촌고분역"" 소재하고, 북서측으로 약 1.2km 거리에 지하철 2호선 ""잠실새네역"" 소재하고, 북동측 약 1.4km 거리에 지하철 8호선과 9호선의 환승역인 ""석촌역"" 소재함.
본건의 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 버스노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택으로

외벽 : 인조석 판 붙임 및 벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용중임.
201호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
202호: 방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니
203호: 원룸, 욕실, 발코니
301호: 원룸, 욕실, 발코니
302호: 원룸, 욕실, 발코니
303호: 원룸, 욕실, 발코니
304호: 원룸, 욕실, 발코니

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 갖추고 있음.
본건에 옥내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.667 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 경사 평탄한 토지에 건립되어 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51215 (3)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 64-7, 2층203호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택

건축연도: 2001년 7월 4일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

건물 전유 면적: 22.95㎡ (약 6.95평)

건물 지분 면적: 8.26㎡ (약 2.50평)

토지 면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

토지 지분 면적: 4.58㎡ (약 1.39평)

매각 대상 지분: 전체 소유권의 25분의 9 (9/25)

1.4. 감정가

총 감정가: 90,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""삼전초등학교"" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택과 상업 및 편익시설, 공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경 및 제반 입지 조건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편익도 양호합니다.

* 지하철 9호선 석촌고분역: 북동측 약 450m 거리

* 지하철 2호선 잠실새내역: 북서측 약 1.2km 거리

* 지하철 8호선/9호선 환승역 석촌역: 북동측 약 1.4km 거리

* 버스정류장: 남서측 약 200m, 북동측 약 300m 거리에 다수의 노선이 운행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본에 따르면, 윤종수 씨가 소유권 보존 등기를 하였고, 이후 정대희 씨에게 소유권이 이전되었습니다. 2020년 11월 11일 윤희숙 씨에게 소유권이 이전되었으나, 이후 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 의한 부인권 행사 판결(2024년 6월 5일)을 거쳐, 파산자 정대희 씨의 파산 관재인 서도화 씨에 의해 2025년 3월 31일 25분의 9 지분에 대한 임의경매가 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 말소 예상 권리

말소기준권리는 2012년 8월 16일 파산자 명의의 가압류(90,000,000원)입니다. 통상적으로 가압류를 포함한 이후 접수된 대부분의 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 이에 따라 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 삼전초등학교를 중심으로 상업 및 편익시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래 (53-1번지, 런빌리지, 2002년식, 72.15㎡ 전용): 43,540,000원 (약 603,000원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래 (53-20번지, 덕산빌라, 1989년식, 53.55㎡ 전용): 40,000,000원 (약 747,000원/㎡)

* 2026년 5월 2일 거래 (41-16번지, 2004년식, 36.32㎡ 전용): 58,500,000원 (약 1,610,000원/㎡)

본건(203호)의 전유 면적은 22.95㎡이며, 최근 거래된 36.32㎡ 면적의 거래가(58,500,000원)를 바탕으로 추정 시, 본건 22.95㎡ 전유 면적의 전체 소유권 가치는 약 37,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역으로 인근에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 삼전초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주차 정보

건물 내 자주식 주차 4대분, 옥외 자주식 주차 2대분 등 총 6대분의 주차 공간이 확보되어 있으며, 세대당 약 0.667대의 주차 비율입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 전체 소유권의 25분의 9 지분만을 매각하는 물건입니다. 낙찰 후에도 다른 지분권자와 공동 소유 관계가 유지되므로, 건물 이용 및 관리에 있어 소유권 행사나 의사결정에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자는 우선매수 신고를 통해 본 지분 경매 물건을 감정가액 또는 최고가 신고액으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있으며, 예측 불가능성을 높입니다. 공유자 우선매수는 1회에 한정됩니다.

6.3. 형식적 경매

청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 매각 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

도시지역, 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

6.5. 낙찰 후 명도

인수되는 임차인은 없으나, 지분 물건의 특성상 공동 소유자 또는 기존 점유자와의 명도 절차 진행 시 복잡한 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.6. 감정가와 시세 괴리

총 감정가 90,000,000원은 25분의 9 지분에 대한 평가액으로 추정됩니다. 이를 기준으로 계산하면 지분당 약 32,400,000원 (90,000,000원 * 9/25)입니다. 그러나 최근 주변 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 주택 전체 소유권 가치는 약 37,000,000원 내외로 추정되어, 감정가 대비 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 삼전동의 좋은 입지에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다. 우수한 교통 환경과 주변 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 25분의 9 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권 존재, 형식적 경매 절차로 인한 복잡성, 그리고 감정가와 최근 시장 시세 간의 상당한 괴리가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 형식적 경매 특성상 낙찰 시 공동 소유 관계 해소 또는 지분 처분에 대한 명확한 계획이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구 삼전동이라는 우수한 입지 조건

* 신축급 다세대주택으로 양호한 건물 상태 (2001년 준공)

* 지하철역 및 버스노선 인접으로 편리한 교통망

* 감정가 대비 시세 차익을 통한 시세 차익 실현 가능성 (단, 시세 분석 기반)

9. 예상 입찰가

본건은 25분의 9 지분에 대한 경매로, 감정가는 90,000,000원입니다. 이를 25분의 9 지분으로 환산하면 약 32,400,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 분석에 따르면, 유사 면적의 전체 소유권 가치는 약 37,000,000원 내외로 추정됩니다.

이에 따라 본건 25분의 9 지분의 시장 가치는 약 13,000,000원에서 15,000,000원 사이로 추정해볼 수 있습니다.

그러나 경매 물건의 특성, 공유자 우선매수권, 명도 가능성, 그리고 형식적 경매 절차상의 리스크를 고려하여, 감정가액(32,400,000원) 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 잠재적인 투자 가치와 리스크를 감안한 적정 입찰가는 약 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점의 시세 및 감정가를 기준으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 관계 확인, 최신 시세 변동 등을 반드시 재확인하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.