나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532195 [1] 인천광역시 서해구 석남동 650-88 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2024.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ‘북항사거리’ 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공장, 소규모 근린생활시설 및 잡종지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로 1-15호선)(접합), 가축사육제한구역(인
천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 철재보관함이 소재하나, 이동이 용이하고 대상부동산의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단 되어 평가제외 하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경532195 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 650-88

* 용도: 도로

* 감정가: 88,023,250원

* 토지면적: 196.70㎡ (약 59.50평)

* 건물면적: 0.00㎡

1.2. 매각 정보

* 매각대상: 토지 지분 매각 (98.35㎡ / 196.70㎡, 1/2 지분)

* 토지지분: 98.35㎡ (약 29.75평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

* 등기부채권 총액: 4,841,372,469원

1.3. 물건 요약

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 유동화물건

* 주의사항: 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ‘북항사거리’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 공장, 소규모 근린생활시설 및 잡종지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.2. 토지 특성 및 도로 접면

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로 1-15호선)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 사항

* 말소기준권리: 2023년 1월 12일 우리은행의 가압류 (갑3) 입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 1992년 3월 19일 (갑1, 강춘성)

* 소유권 일부 이전: 1993년 1월 25일 (갑2, 주식회사동우콘트롤)

* 이후 다수의 가압류가 존재하며, 2023년 1월 12일 우리은행 가압류를 말소기준으로 하여 전부 말소 예정입니다.

* 강제경매 개시: 2024년 5월 16일 신용보증기금 (갑10)

* 압류: 2024년 7월 8일 서구 (인천광역시) (갑11), 2026년 4월 23일 서인천세무서장 (갑13)

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (개요: 없음, 비고: 지분매각)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대차 정보: 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 인천광역시 서구 석남동 북항사거리 인근에 위치하며, 주위는 공장, 소규모 근린생활시설, 잡종지 등이 혼재된 지역입니다.

* 일반공업지역으로 지정되어 있어, 산업 시설 및 관련 근린생활시설이 발달할 가능성이 있는 지역입니다.

4.2. 상권 잠재력

* 현황 도로로 이용 중인 점은 안정적인 수요를 확보하고 있으며, 주변의 개발 가능성과 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 공장 부지 분양 사례가 있는 점을 보아, 산업 및 물류 관련 시설의 잠재 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본건 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 정확한 편의시설 및 문화, 교육 시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 편의성

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량의 진출입이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 위험

* 본건은 토지의 1/2 지분만 매각 대상이므로, 나머지 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사 및 개발에 있어 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고 위험

* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인의 지위를 상실할 수 있습니다. (1회에 한하여 행사 가능)

6.3. 유동화 물건 관련 위험

* 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 관련 법적 절차가 복잡할 수 있으며, 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

6.4. 임대차 관계 미상 위험

* 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 및 권리관계 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 자체에 대한 미확인은 주의가 필요합니다.

6.5. 토지 이용 제한

* 본건은 일반공업지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 기타 위험 요소

* 제시외 물건: 본건 지상에 철재 보관함이 소재하나 평가 대상에서 제외되었습니다. 향후 철거 또는 이전 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 폐기물 소각 시설이 존재하는 것으로 파악되었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성 및 영향도는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 도로 부지의 1/2 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 현황 도로로 이용 중이며, 주변은 공업 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

7.2. 주요 고려 사항

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 지분 매각이라는 특수성으로 인해 공유자와의 원활한 협력이 매우 중요합니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능성과 임대차 관계 미상 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 유동화 물건이라는 점도 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 현황 도로로서의 기능성을 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 가능성이 있습니다.

* 인천 서구 지역의 지속적인 도시 개발 계획과 연계 시 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 지분 매각 물건으로, 적극적인 협상을 통해 향후 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8.2. 기회 요소

* 주변 산업단지 및 물류 시설과의 연계성을 활용하여 전략적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 본건은 토지 지분 매각으로, 감정가 88,023,250원은 전체 토지(196.70㎡)에 대한 감정가로 추정됩니다. 따라서 실제 매각 대상 지분(98.35㎡)의 감정가는 그 절반인 약 44,011,625원 수준으로 볼 수 있습니다.

* 그러나 지분 매각의 특성상 거래의 제한성, 공유자와의 협상 복잡성, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 고려하여 할인율 적용이 필요합니다.

9.2. 산정 금액

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 보수적으로 검토할 것을 권장합니다.

* 이에 따라, 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 주의 사항

* 본 예상 입찰가는 제한적인 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 공유자 우선매수 신고 여부, 법원 진행 상황, 주변 시세 변동, 임대차 관계의 상세 내용 확인, 전문가와의 상담 등 종합적인 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

* 특히, 지분 매각 물건은 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 매우 중요하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.