나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12820 [1] 인천광역시 계양구 효성동 141-2 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "명현초등학교" 서측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류장 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2000. 02월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건
다세대주택 건물 내 3층 301호로서,
외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측 양면이 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(효성), 가축사육제한구역(전부제한지역),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임.
(2)본건 다세대주택은 통칭"부경하이츠빌라" 1동 3층 301호로 호칭함.
(3)본건은 공유지분(김대천지분1/2)에 대한 평가임.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
본건은 부경하이츠빌라로 통칭됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경12820 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 141-2 1동 3층 301호

건물용도: 다세대주택

건축물정보: 2000년 2월 사용승인 (철근콘크리트조 스라브지붕 4층건)

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (김대천 지분 1/2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.92㎡ (약 7.24평)

토지지분: 11.96㎡ (약 3.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "명현초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건까지 각종 차량의 접근이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(효성), 가축사육제한구역(전부제한지역), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 2024카단107264 (갑18, 김대천지분 가압류) 입니다. 이에 따라 본 매각으로 인해 아래 등기된 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑18: 2024-07-12 김대천지분 가압류 (채권자: 김대기)

* 갑19: 2024-08-26 김대천지분 압류 (채권자: 계양구)

* 갑20: 2024-09-19 김대천지분 강제경매 (채권자: 국민은행, 사건번호: 2024타경12820)

* 갑21: 2024-12-04 김대천지분 압류 (채권자: 국민건강보험공단)

* 갑22: 2026-02-05 김대천지분 가압류 (채권자: 근로복지공단)

등기부채권 총액: 300,174,030원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김대기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-01

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 미상

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 임차인의 점유 및 권리 행사에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 상세한 임대차 관계 및 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 본 건의 경우 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

3.4. 공유자 우선매수

본건은 지분 매각 건으로, 공유자의 우선매수신고권이 있습니다. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

3.5. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분에 대한 매각이므로, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계를 해결해야 하는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 유사한 효성동 지역의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 삼성하이츠맨션 (2002년식, 전용 51.48㎡): 2025년 12월 13,400만원에 거래되었습니다. (약 260만원/㎡)

* 효성빌라 (1991년식, 전용 36.36㎡): 2025년 12월 5,450만원에 거래되었습니다. (약 150만원/㎡)

* 아름빌라 (1993년식, 전용 25.38㎡): 2025년 12월 3,800만원에 거래되었습니다. (약 150만원/㎡)

본건(2000년식, 건물면적 59.96㎡)의 감정가는 7,800만원입니다. 이는 건물 면적당 약 130만원/㎡ 수준으로, 비교적 최근 실거래가보다는 낮은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 본건은 지분 매각이라는 특수성을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 명현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

전체 지분이 아닌 일부 지분(1/2)만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필요합니다.

6.2. 공유자 우선매수

법적 절차에 따라 공유자가 낙찰가에 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다. 점유 관계 확인 및 법적 대응 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지도 및 위성 사진 분석 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 환경은 일반적인 공동주택 단지와 유사한 수준입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택 지분 매각 물건입니다. 감정가는 7,800만원으로, 1/2 지분에 대한 평가액입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 측면이 있으나, 지분 매각, 공유자 우선매수, 그리고 특히 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 명도 및 소유권 확보에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가가 시장 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세차익 가능성이 있습니다.

* 강제경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로, 권리관계는 비교적 명확합니다. (단, 임차인 권리 사항은 별도 확인 필요)

* 향후 공유물 분할 등을 통해 완전한 소유권 확보 및 재산 가치 증대를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 공유자 우선매수, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등 다수의 위험 요소를 보유하고 있습니다. 특히 임차인의 실제 점유 및 권리 행사 가능성에 대한 불확실성이 매우 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가(7,800만원)를 기준으로 보수적으로 책정하여 55,000,000원에서 70,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 해당 위험 요소들에 대한 면밀한 추가 조사 및 개인의 투자 성향에 따라 결정해야 할 것입니다.

최종 권고 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.