나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557156 [1] 인천광역시 서구 청라동 133-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라고등학교" 동측 인근에 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 인근에 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 10m의 소로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가 요항표(부합물 및 종물)"를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(근린시설,주택)은 철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외 벽: 돌붙임 마감 등,
창 호: 알루미늄 새시 창호 및 PVC새시 등 입니다.

이용상태

본건은 공부상 "근린시설, 주택"입니다.

설비내역

[부대설비]
위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비 등이 되어있습니다.

[관리상태]
본건 건물의 현상 및 관리상태는 보통시 됩니다.

부합물 및 종물

본건 건물에는 후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(㉠-㉧)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(확장형 발코니 등) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경557156 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 133-18

용도: 근린주택

감정가: 1,824,742,600원

토지면적: 284.50㎡ (약 86.06평)

건물면적: 426.25㎡ (약 128.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인천수산업협동조합

특이사항: 제시외 건물(확장형 발코니 등) 포함 매각

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 형태를 띠고 있으며, 서측으로 폭 약 10m의 소로에 접하고 있습니다. 토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 강석우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-07, 대항력 없음.

* 신광호: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 2024-04-23, 대항력 없음.

* 이승미: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 2023-11-07, 확정일자 2023-11-07, 배당신고일자 2024-12-03, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약 (토지)

* 2020-07-23: 소유권 이전 (정우종합개발주식회사)

* 2021-05-07: 소유권 이전 (임대현)

* 2022-01-04: 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 10,000,000원) - 말소기준 권리

* 2022-01-04: 소유권 이전신탁 (주식회사 무궁화 신탁)

* 2024-09-02: 임의경매 개시 (인천수산업협동조합, 10,000,000원)

* 등기부 요약 (건물)

* 2022-01-04: 소유권 보존 (임대현)

* 2022-01-04: 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 10,000,000원) - 말소기준 권리

* 2022-01-04: 소유권 이전신탁 (주식회사 무궁화 신탁)

* 2024-09-02: 임의경매 개시 (인천수산업협동조합, 10,000,000원)

말소기준 권리인 2022년 1월 4일자 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인한 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 청라지구의 근린주택으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 해당합니다. 주변은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 형태로, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있습니다. 제공된 최근 매매 정보는 "청라파크자이더테라스"와 같은 연립주택 유형으로, 해당 물건의 용도(근린주택)와는 차이가 있습니다. 그러나 해당 연립주택의 거래가를 분석하면, 약 85㎡ 면적에 4억 9천 6백만 원에서 5억 2천 9백만 원 수준으로, 평당 약 1,900만 원에서 2,050만 원대의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 토지 평당 약 2,120만 원, 건물 평당 약 1,410만 원 수준으로, 주변 시세와 비교 시 입지 및 용도(상가 포함 가능성)를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 양호하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 청라고등학교가 인근에 위치하며, 다수의 초중고등학교가 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 청라지구 내에 위치하여 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 녹지공간: 단지 인근에 근린공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 인근 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 공부상 포함된 제시외 건물(확장형 발코니 등)의 실제 현황과 이용 상태를 현장 답사를 통해 정확히 확인해야 합니다.

* 임차인 명도: 현재 등재된 임차인 모두 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 없는 임차인(강석우)의 경우, 원만한 협의를 통한 명도가 중요합니다.

* 신탁 등기: 주식회사 무궁화 신탁 명의의 신탁 등기가 존재하므로, 신탁 계약 관련 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 건물 유지보수: 근린주택은 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구 내에서 교통 및 교육 환경이 우수한 입지에 위치한 근린주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 등기부상 인수할 권리관계는 없는 것으로 파악되며, 현재 임차인들은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 신탁 등기와 제시외 건물, 임차인 명도 관련 세부 사항은 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택으로 활용 가능하여 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 청라지구의 잘 갖춰진 생활 인프라와 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 경매 절차를 통해 기존 권리관계가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 미래 가치: 지속적으로 발전하는 청라지구의 미래 가치를 고려한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,824,742,600원입니다. 제공된 주변 연립주택의 최근 매매 사례(약 1,900만 원~2,050만 원/평)를 고려할 때, 본 물건의 감정가(토지 평당 약 2,120만 원, 건물 평당 약 1,410만 원)는 유사한 수준 또는 입지 및 용도 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 일반적인 경매 투자 전략 및 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90%~100% 수준인 약 16억 4천만 원에서 18억 2천만 원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 현장 답사를 통한 건물 상태 및 예상 수리비, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.