나이스옥션 법원경매 수원 2024타경68080 [1] 경기도 화성시 남양읍 온석리 266-3 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 온석리 소재 "온석1통 마을회관" 남서측 원거리에 위치하는 부동산으로, 주위는 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입가능하고, 인근 버스정류장 등의 운행회수, 배차간격 등을 보아 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

(기호1) 부정형 평지로 주유소 용지로 이용중임.
(기호3) 부정형 완경사지로 토지임야 상태임
(기호4) 대체로 삼각형 완경사지로 나지상태임
(기호5) 대체로 삼각형 완경사지내에 옹벽 및 평탄하게 조성된 토지로, 인접필지 공장용지의 일부 등으로 이용중임.
(기호6) 사다리형 완경사지로 컨테이너 창고 등이 소재함.
(기호7,8,9) 부정형 완경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

(기호1) 남동측으로 약12미터, 남서측으로 약 6미터,서측으로 약 5미터내외의 도로와 접함.
(기호3) 지적도상 맹지이며, 현황 기호1 및 북측으로 인접필지를 통해 진출입가능함.
(기호4) 기호8 도로를 통해 진출입가능함.
(기호5) 기호8 도로 및 인접필지 등을 통해 진출입가능함.
(기호6) 기호8 도로를 통해 진출입가능함.
(기호7,8,9) 지적도 및 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

(기호1)계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
(기호3,4,6,7,8,9)계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
(기호5)계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 스라브지붕 2층, "위험물저장 및 처리시설"로서,

외벽: 폴리메탈판넬 등 마감
내벽: 페인트 및 벽지 마감 등
바닥: 콘크리트등 마감
창호: 하이샷시 등 마감

이용상태

1층: 사무실, 화장실,캐노피,세차장 등
2층: 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등임.

부합물 및 종물

구조 및 용재, 규모 등으로 보아 별 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

기호(2) 2층은 공부상 주유소이나 현황 주거용으로 사용중임.

기호(2) 1층의 건축물대장상 면적은 140.4㎡이나, 등기부등본 및 의뢰목록상 141.4㎡로 의뢰되었으며, 측정상 오차범위안에 있으므로, 의뢰목록을 기준으로 하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 및 기계기구 포함
2. 공장 및 광업재단 저당법 제7조 기계·기구(주유기 3점 및 30Ton BROACH M/C는 소재불명)포함(감정평가서 참조)
3. 목록3,6. 지상위에 소재하는 이동식 컨테이너(각 1식) 등에 대하여는 이동 및 철거가 용이한 구조이므로 매각 및 평가에서 제외
4. 목록2. 2층은 공부상 주유소이나 현황 주거용으로 사용중임
5. 목록2. 1층의 건축물대장상 면적은 140.4㎡이나, 등기부등본 및 의뢰목록상 141.4㎡이며, 측정상 오차범위 안에 있어 의뢰목록상으로 감정평가하였음
6. 목록5.는 육안 및 위성지적도 등으로 볼때 석축위에 소재하여 인근 공장용지의 일부로 사용중인 것으로 보이나, 토지이용계획확인원상 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 등재되어 있으므로 정확한 지적경계측량은 별도 확인 요함.
7. 목록4~9.는 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경68080 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 남양읍 온석리 266-3

* 용도: 위험물저장 및 처리시설

* 감정가: 844,631,290원

* 토지면적: 1217.00㎡ (약 368.14평)

* 토지지분: 972.9954㎡ (약 294.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 215.08㎡ (약 65.06평)

* 건물지분: 215.08㎡ (약 65.06평)

* 건물 제시외면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 남양읍 온석리 소재 "온석1통 마을회관"에서 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 운행 횟수 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

* (기호1 토지): 남동측 약 12미터, 남서측 약 6미터, 서측 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* (기호3 토지): 지적도상 맹지이나, 현황 기호1 및 북측 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

* (기호4 토지): 기호8 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* (기호5 토지): 기호8 도로 및 인접 필지 등을 통해 진출입이 가능합니다.

* (기호6 토지): 기호8 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* (기호7,8,9 토지): 지적도 및 현황 도로로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* (기호1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* (기호3,4,6,7,8,9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* (기호5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 등재되어 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 상으로는 인근에 특별한 혐오 시설이 언급되지 않았습니다. 다만, 산업 활동이 이루어지는 지역 특성상 환경 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부 을1 (2006-06-02, 중소기업은행 근저당 168,000,000원), 건물 등기부 을1 (2006-11-07, 중소기업은행 근저당 168,000,000원) 입니다.

* 임차인 현황:

* (주)고려섬유힘찬주유소 (김 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1999-10-11

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. (주의: 대항력 있는 임차인이나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리 순위 확인에 주의가 필요합니다. 금액이 미상인 경우와 유사하게 취급하여 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.)

* 씨제이대한통운(주) (신 )

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2015-08-26

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있습니다.

* 말소되는 권리:

* 근저당권: 중소기업은행 (총액 1,700,000,000원), 씨제이대한통운주식회사 (600,000,000원), 노승동 (50,000,000원), 노희석 (124,940,000원), 홍택수 (132,000,000원).

* 압류: 화성시, 화성세무서장, 국민건강보험공단.

* 임의경매: 중소기업은행.

* 토지 등기부채권 총액: 2,006,940,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,006,940,000원

* 매수인이 인수해야 할 보증금: 0원 입니다.

4. 상권분석

* 업종 적합성: 본 물건은 위험물저장 및 처리시설로, 해당 용도에 적합한 입지입니다. 주변 지역은 공장, 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

* 지역 개발 가능성: 본 물건이 위치한 지역은 계획관리지역 및 성장관리구역(산업관리)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 산업 활동 지원 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 다만, 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)고려섬유힘찬주유소(김 )는 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 권리 순위 파악에 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 추가적인 권리 관계 확인이 요구됩니다.

* 지분 매각: 목록 4~9 토지는 지분 매각으로 진행되므로, 다른 지분권자와의 관계 및 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 소재 불명 기계 기구: 공장 및 광업재단 저당법 제7조에 따른 기계·기구 중 일부(주유기 3점 및 30Ton BROACH M/C)는 소재 불명으로, 이는 현황과 감정 평가 내용 간의 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 이동식 컨테이너 제외: 이동 및 철거가 용이한 이동식 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황 상이: 목록 5 토지는 현황 인접 공장 용지의 일부로 사용 중으로 보이나, 토지이용계획확인원상 도로로 등재되어 있어 정확한 지적 경계 측량을 통한 확인이 필요합니다.

* 건물 용도 혼재: 본건 건물 2층은 공부상 주유소이나 현황 주거용으로 사용 중으로, 이는 향후 용도 변경이나 이행강제금 부과 등과 관련된 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 위험물저장 및 처리시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 공장, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 산업 활동에 적합한 용도를 지니고 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 해당 임차인의 권리 관계 및 현황에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 일부 토지의 지분 매각, 토지 이용 현황과 공부상 내용의 상이함, 건물 2층의 용도 불일치 등 잠재적 리스크 요인들이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업 활동 적합 용도: 위험물저장 및 처리시설로서 특정 산업 분야의 수요를 충족할 수 있는 시설입니다.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리구역(산업관리)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 및 활용이 용이합니다.

* 인수 보증금 부담 감소: 대항력 있는 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 0원으로 기재되어 있어 초기 투자 비용 부담이 줄어들 수 있습니다. (단, 권리 관계 면밀히 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 844,631,290원

* 인수 보증금: 0원

* 추가 고려사항:

* 일부 토지 지분 매각

* 토지 이용 현황과 공부상 내용 상이

* 건물 2층 공부상 용도와 현황 용도 불일치

* 소재 불명 기계/기구 관련 확인 필요

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재

* 임차인 (주)고려섬유힘찬주유소(김 )의 대항력 관련 추가 확인 필요

상기 물건의 예상 입찰가는 본 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 감정가, 인수 보증금, 그리고 상기 명시된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(명도, 관련 법규 준수, 토지 이용 문제 해결 등)을 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 및 유사 물건 분석, 법률 전문가와의 상담 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.