나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55695 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북측 인근에 위치하며 주변은 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 북측과 서측으로 국도42, 국도1번이 위치하고 인근 북측의 인계로와 동측의 권광로를 따라 버스정류장과 남측으로 수인분당선 수원시청역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) 내 5층 506호, 7층 706호로서,

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 발코니확장형임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 남측으로 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기호2 건물에 임차권등기명령이 기재되어 있고, 내부접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55695 (2)

1.1. 물건 상세

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13, 센트럴시티아리스타 7층 706호

건물명: 센트럴시티 아리스타

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.0523㎡ (약 1.83평)

건물면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

건물지분: 15.5㎡ (약 4.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 141,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근 상업지대에 자리하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 북측과 서측으로 국도42호선 및 1번 국도가 인접해 있습니다.

인근의 인계로와 권광로를 따라 버스 정류장이 위치해 있으며, 남측으로는 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 이OO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리인 기흥세무서장의 압류(2024.12.24.)보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

그러나 '을구 1순위'에 이상현 씨의 주택임차권이 존재하며, 접수일자 2025.01.20.에 등기되었습니다.

이 임차인은 전입일자 2021.12.14., 확정일자 2021.11.26.자로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 148,000,000원입니다.

집합건물 등기부요약에 따르면, 이 주택임차권은 말소되지 않고 '인수'되는 권리입니다.

또한, 물건명세서 참고사항에도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025.01.20.등기) 있음(임대차보증금 148,000,000원, 전입일 2021.12.14., 확정일자 2021.11.26.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

이는 경매 낙찰자가 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (이상현)

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-14

* 확정일자: 2021-11-26

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-01-20

인수되는 보증금의 합계는 0원이라는 정보는, 법원에서 진행되는 배당 과정에서 소멸되는 권리들을 의미하는 것으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인계동은 수원시청 인근의 중심 상업지역으로, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있습니다.

주변 건물 현황을 볼 때, 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택들이 다수 존재하며, 이는 지역 내 주거 수요가 꾸준히 있음을 시사합니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2025년 12월 기준으로 인근 지역에서 유사한 면적의 다세대 주택이 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (I'MHOME, 17.59㎡).

이는 본 물건의 감정가 141,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다. 다만, 본 물건이 속한 센트럴시티 아리스타는 2020년에 건축되어 비교적 신축 건물이라는 점을 감안할 필요가 있습니다. 신축 건물임을 고려하더라도, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 발코니 확장형으로 내부 공간 활용도가 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 12층 공동주택이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 수원시청이 위치하여 행정 편의시설 이용이 편리합니다.

인계로, 권광로 등 주요 도로와 수원시청역이 인접하여 교통이 편리하며, 주변 상업지구에 위치하여 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기에 용이합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이상현 씨의 보증금 148,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

감정가 141,000,000원 대비 임차인 보증금 148,000,000원은 이를 초과하므로, 낙찰자는 최소 148,000,000원 이상을 총 지출하게 됩니다.

만약 임차인이 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

또한, 제공된 JSON 데이터상의 유사 면적 거래가 72,000,000원인 점을 고려할 때, 본 건의 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 신축 건물 프리미엄을 고려하더라도, 이 차이는 상당하며, 이는 향후 되팔거나 임대 시 매각가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가서상 '내부 접근이 제한되어 표준적 이용상황을 기준으로 함'이라는 점은 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있다는 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 우수한 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 인수해야 하는 상황이므로, 낙찰 시 총 부담액이 최소 148,000,000원을 넘어서게 됩니다.

유사 면적의 최근 거래 사례가 본 건 감정가보다 훨씬 낮은 점은 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 이유입니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 높은 보증금 부담은 본 물건의 투자 수익률을 현저히 낮출 수 있는 주요 요인입니다.

8. 투자 포인트

우수한 도심 입지 및 수원시청역 역세권

비교적 신축 건물(2020년 준공)

향후 수원시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 혐오시설 등 주변 개발 계획 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 총 예상 지출액은 낙찰가 + 인수해야 할 임차인 보증금(최소 7,000,000원에서 최대 148,000,000원까지)이 됩니다.

제공된 JSON의 유사 면적(17.59㎡) 거래가는 72,000,000원이며, 이는 평당 약 409만원 수준입니다.

본 건의 면적(15.50㎡)을 이 기준에 대입하면, 보증금 부담이 없는 순수 시장가는 약 63,550,000원 (15.5㎡ * 409만원/㎡)으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 센트럴시티 아리스타라는 신축 건물(2020년 준공)에 속해 있어, 이에 대한 가치 상승분을 고려해야 합니다.

감정가 141,000,000원 (평당 약 910만원)은 유사 거래가 대비 매우 높게 책정되었습니다.

대항력 있는 임차인 보증금 148,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰자는 최소 148,000,000원의 총 비용을 지출하게 됩니다.

이를 고려할 때, 낙찰자가 실질적인 이익을 얻기 위해서는 총 지출액(최소 148,000,000원) 대비 시장 가치가 그 이상이어야 합니다.

하지만 현재로서는 투자 가치가 낮아 보이는 바, 현 시세 및 인수 보증금 부담액을 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

만약 신축 건물 프리미엄을 고려하여 평당 500~600만원으로 가정한다면, 순수 매가 범위는 77,500,000원에서 93,000,000원 사이가 될 수 있습니다.

이 경우, 총 지출액은 148,000,000원 (보증금 인수) + (77,500,000원~93,000,000원 낙찰가) = 225,500,000원 ~ 241,000,000원이 됩니다.

이는 현재 파악된 시세 수준과 괴리가 매우 큽니다.

감정가인 141,000,000원으로 낙찰받더라도 총 지출액은 148,000,000원이 되므로, 시장 가치가 148,000,000원 이상인지 면밀히 분석해야 합니다.

현재 상황에서는 적극적인 입찰보다는, 시세 재확인 및 임차인과의 협의 가능성 등을 추가로 파악한 후, 총 지출액(최소 148,000,000원)을 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가 및 인수해야 할 보증금으로 인한 총 지출액이 시장 가치 대비 높을 가능성이 큽니다. 따라서, 입찰 예정가는 최소 148,000,000원 (총 지출액)을 기준으로, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재분석 후에 결정해야 합니다. 현재로서는 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장하며, 명확한 시장 가치 판단을 위해 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.