나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56648 [2] 서울특별시 강동구 둔촌동 78-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 북서측
인근에 위치하는 토지이며, 대상물건 단독주택 및 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 및 인근
노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1), (2) : 대상물건은 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서,
현황 "주상기타(차고지)" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 대상물건 남서측으로 노폭 약 12m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트
포장도로에 각각 접함.
일련번호(1) : 대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 여객자동차터미널,
가축사육제한구역(2014-06 -25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,
일련번호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 도로(2004-11-05)(접합),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 토지 일련번호(1) 위 지상에 제시외건물 ㉠-㉥이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 토지 일련번호(1), (2)는 공부상 지목 "답"이나, 현황 "주상기타(차고지)"로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56648 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 78-5

용도: 답 (현황: 주상기타(차고지))

감정가: 3,047,920,000원

토지면적: 1229.00㎡ (약 371.77 평)

토지지분: 614.5㎡ (약 185.91 평)

건물면적: 0.00㎡ (0 평)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

특수물건정보: 중복사건, 공유자우선매수신고, 지분매각

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 둔촌동, 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

- 교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 및 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "주상기타(차고지)" 등으로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 대상물건 남서측으로 노폭 약 12m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

- 제시목록 외의 물건: 대상물건 토지 위에 제시외건물 ㉠-㉥이 소재합니다.

- 공부와의 차이: 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "주상기타(차고지)"로 이용 중입니다.

- 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.1. 입지조건

* 지하철 9호선 중앙보훈병원역 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 상업 지역에 속해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 온천새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 9,551,489,780원으로, 감정가 대비 매우 높은 채무 총액을 보유하고 있습니다.

* 특이사항:

* 본 물건은 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수신고가 가능합니다. 공유자가 우선매수권을 행사하고 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 이후 매각기일에는 다시 행사할 수 없습니다.

* 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '차고지'로 이용 중입니다. 전용허가가 있어 농지취득자격증명은 필요하지 않습니다.

* 토지 위에 제시외 건물 5개(㉠-㉥)가 소재합니다.

1.3. 상권분석

* 지하철 9호선 중앙보훈병원역 인근 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 신규 아파트 단지 및 상업 시설이 들어서고 있습니다.

* 주변에 다양한 규모의 상업 시설이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 주요 시설로는 중앙보훈병원이 있으며, 이는 지역 내 유동인구와 상업 활동에 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 학교 및 공원이 소재하여 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

* 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 중앙보훈병원이라는 대형 의료시설이 가까이 있어 의료 서비스 이용에 이점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 불확실성: 공유자 우선매수권 행사 시 소유권 확보에 변수가 발생할 수 있습니다.

* 과도한 채무 부담: 총 등기부채권액이 감정가를 훨씬 초과하여 경매 과정이나 이후의 권리 관계 정리 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

* 공부와 현황의 지목 불일치 및 제시외 건물: 지목이 '답'이나 '차고지'로 이용 중이며, 제시외 건물 5개가 존재하여 향후 건축물 관련 규제나 토지 이용 계획 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 중복 사건 진행: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행될 수 있어 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

이 물건은 서울 강동구 둔촌동에 위치한 토지 지분 경매 건으로, 지하철 9호선 역세권이라는 교통적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 매우 높은 채무 총액, 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 존재, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 제시외 건물 소재 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 면밀한 권리 분석 없이는 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 현재 '차고지'로 이용 중이며 전용허가가 있어 농지법 관련 문제는 없다는 점은 긍정적으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 9호선 중앙보훈병원역 인근 역세권 입지로, 향후 교통망의 발전과 함께 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성이 존재합니다.

* 전용허가를 통해 농지법상의 제약에서 벗어나 자유로운 토지 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

이 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 확인이 필수적입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 그러나 지분 매각, 과도한 채무 총액, 제시외 건물 존재, 공유자 우선매수권 행사의 가능성 등 여러 복합적인 위험 요소를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 평가하여 최종 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.