나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56648 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 78-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 북서측
인근에 위치하는 토지이며, 대상물건 단독주택 및 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 및 인근
노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1), (2) : 대상물건은 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서,
현황 "주상기타(차고지)" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 대상물건 남서측으로 노폭 약 12m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트
포장도로에 각각 접함.
일련번호(1) : 대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 여객자동차터미널,
가축사육제한구역(2014-06 -25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,
일련번호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 도로(2004-11-05)(접합),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 토지 일련번호(1) 위 지상에 제시외건물 ㉠-㉥이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 토지 일련번호(1), (2)는 공부상 지목 "답"이나, 현황 "주상기타(차고지)"로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56648 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 78-4

용도: 답 (현황: 주상기타(차고지))

감정가: 2,656,335,000원

매각대상: 토지 지분 매각

토지면적: 947.00㎡ (약 286.5평)

토지 지분: 473.5㎡ (약 143.2평)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 공유자 우선매수신고, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 (단, 제공된 임차인 정보상 대항력 없음 및 보증금/차임 0원)

1.4. 주의사항

지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 이후에는 행사할 수 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역에는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 9호선 "중앙보훈병원역" 및 인근 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건은 남서측으로 노폭 약 12m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조창진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-04-24

* 비고: 제공된 정보상 대항력 없음. (참고: 법원 현황조사서에 따르면, 실제 점유자는 주식회사 JM12의 계열사로 보이며, 임대차 관계 내용은 구두 합의 및 연장이 있었던 것으로 파악됩니다.)

3.2. 등기부 현황

등기부 상 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정이 있었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 을2번 근저당권 (온천새마을금고)입니다. 해당 경매 사건(2024타경56648)은 갑구 2번 소유권 이전 등기 김성희 외 4명으로부터 비롯된 임의경매입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

물건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 매각 시, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류 등은 소멸되고, 매수인은 인수하는 권리가 없음을 의미합니다.

3.4. 총 권리채권액

등기부채권 총액: 13,609,089,780원 (이는 말소될 권리를 포함한 총액으로, 실제 인수해야 할 채무액과는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 둔촌동 지역은 지하철 9호선 중앙보훈병원역을 중심으로 주거, 근린생활시설, 교육 시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 상업 시설

반경 내 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 상업 시설의 밀집도나 특성에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 대상 물건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 비행안전구역 등이 포함되어 있으나, 이는 일반적인 도시 지역에서도 흔히 발견되는 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

지하철 9호선 중앙보훈병원역이 인근에 위치하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 학교와 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용 또한 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

현재 토지의 지목은 '답'이나, 현황은 '주상기타(차고지)'로 이용 중이며, 전용 허가가 이루어져 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다. 지상에는 컨테이너 및 천막이 설치되어 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 지분 매각으로 진행되므로, 타 공유자와의 협의 또는 명확한 분할 계획 수립이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수 신고가 있으며, 이는 낙찰 후 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 신고 후 매수보증금 미납 시 권리가 소멸되므로 절차 진행 시 유의해야 합니다.

6.3. 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '답'이나, 실제 현황은 '주상기타(차고지)'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 건축 행위에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.4. 제시 외 건물

토지 지상에 제시 외 건물(㉠-㉥)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 매각 대상 토지에는 포함되지 않으나, 향후 철거 등 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.5. 대항력 있는 임차인 관련 (주의)

제공된 임차인 정보에는 대항력 및 보증금/차임이 없다고 나와 있습니다. 그러나 법원 현황 조사서에는 다른 내용(임대차 관계 및 연장 구두 합의 등)이 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 분석 시 추가적인 확인이 필수적입니다. 이 점은 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 지하철 9호선 중앙보훈병원역 인근으로 교통 접근성이 양호하고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 지목은 '답'이나 현황은 '차고지'로 이용 중이며, 전용 허가가 있어 농지취득자격증명은 불필요합니다.

다만, 토지 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권 신고가 있다는 점, 그리고 공부상 지목과 현황이 다르다는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 제시 외 건물 존재 및 임차인과의 실제 관계에 대한 불확실성은 추가적인 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 9호선 중앙보훈병원역 인근의 역세권 입지.

* 토지 이용: 제2종일반주거지역으로 향후 개발 잠재력 보유.

* 현황 활용: 현재 차고지로 이용 중이며, 전용 허가로 인한 농지 관련 규제 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가(2,656,335,000원)를 바탕으로, 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 개발 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 부담 요인은 아닙니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 분석, 명도 관련 제반 비용 예측, 그리고 공유자와의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 본 보고서에서는 별도의 외부 시장 조사를 수행하지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 반드시 추가적인 시세 조사와 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.