나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59227 [2] 서울특별시 성동구 도선동 34 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마감정 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 행당동 소재 "성동구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 왕십리역이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 일부는 근린생활시설 및 단독주택 건부지이고 일부는 나지 상태임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약8m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(왕십리 광역중심), 도로(접합) 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상 일부에 공부상 타인 소유로 등재된 근린생활시설과 공부상 등재되지 않은 타인소유로 탐문조사되는 단독주택이 소재함.(후첨 "지적도 및 사진용지" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59227 (2)

소재지: 서울특별시 성동구 도선동 34

용도: 대지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 976,500,000원

총 토지면적: 652.60㎡ (약 197.4평)

매각 토지 지분: 39.02548㎡ (약 11.8평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 성동구청 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장 및 지하철 왕십리역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(왕십리 광역중심)으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역(77-257m), 수도권정비계획법상의 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 압류, 가처분, 근저당 등 권리 변동이 확인됩니다.

말소기준권리로 보이는 북인천세무서의 압류(2000-05-15, 갑87)를 기준으로, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 1,396,316,520원입니다.

최근 강제경매 개시 결정(2024타경59227)이 등기되어 본 경매 절차가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

일반상업지역에 속하며 왕십리 광역중심 인근에 위치하여 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 다만, 본건은 토지 지분 매각이므로 단독 개발 또는 상권 활성화를 위한 주체적인 활동에는 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

성동구청이 인근에 위치하며, 왕십리역이라는 교통의 요지에 자리하고 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 주변 편의시설 및 주거환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 토지 이용 및 개발에 있어 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있어, 낙찰 후에도 소유권 취득이 불확실할 수 있습니다. (우선매수권 포기 또는 실효 시에는 재행사 불가)

* 다수의 공유자: 오랜 기간 동안 다수의 소유권 이전 및 분할 과정을 거쳐 매우 복잡한 공유 관계를 형성하고 있을 가능성이 높습니다.

* 지상물: 공부상 타인 소유로 등재되거나 탐문 조사되는 건물 등(근린생활시설, 단독주택)이 존재하므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있어, 절차 진행 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성동구 도선동의 일반상업지역 내 토지 일부 지분으로, 왕십리역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 특성상 단독으로 소유권을 행사하거나 개발하기에는 상당한 제약이 따르며, 공유자들의 우선매수권 행사 가능성 또한 높은 물건입니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 왕십리역 인근의 역세권 상업지역이라는 점.

* 향후 가치 상승 잠재력: 공유자 간의 합의를 통해 토지 통합 및 개발이 이루어진다면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 복잡한 공유 관계, 지상물 문제 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이에 따라 낙찰가율은 감정가의 60% 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가(전체 토지 기준): 976,500,000원

매각 지분율: 약 5.98% (39.02548㎡ / 652.60㎡)

해당 지분의 감정가 추정액: 약 58,400,000원 (976,500,000원 * 0.0598)

따라서, 본 건 예상 입찰가는 약 3,500만원 ~ 4,500만원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다. (협의 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.