나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59227 [1] 서울특별시 성동구 도선동 15 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마감정 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 행당동 소재 "성동구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 왕십리역이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 일부는 근린생활시설 및 단독주택 건부지이고 일부는 나지 상태임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약8m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(왕십리 광역중심), 도로(접합) 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상 일부에 공부상 타인 소유로 등재된 근린생활시설과 공부상 등재되지 않은 타인소유로 탐문조사되는 단독주택이 소재함.(후첨 "지적도 및 사진용지" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함. 지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59227 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 도선동 15

* 용도: 대지

* 감정가: 1,776,802,000원

* 토지면적: 1000.30㎡ (약 302.57평)

* 토지 지분: 59.8179㎡ (약 18.09평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 3698.49㎡

* 매각대상: 토지 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 노OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성동구 행당동 소재 "성동구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 왕십리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 왕십리역은 2호선, 5호선, 분당선, 경의중앙선 등 4개 노선이 지나는 '쿼드러플 역세권'입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(왕십리 광역중심)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 말소기준권리로는 '갑96' (2000-08-08, 송파세무서 압류)이 확인되며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (※ 최종 확인은 등기부등본 열람 필수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 현재 등기부등본 상 을구에 기재된 수협은행의 근저당권(을13, 을15, 을16, 을19, 을21, 을26, 을27) 및 기타 갑구의 압류, 가압류, 가처분 등은 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '해당사항없음'으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 상 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 지분 매각: 본 물건은 토지의 일부 지분에 대한 매각 대상입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있으며, 해당 권리 행사 시 입찰에 영향을 줄 수 있습니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하면 이후 기일에는 행사할 수 없습니다.

* 기타 특이사항: 중복사건, 공동담보, 지분매각 관련 사항이 있습니다.

1.4. 상권분석

* 왕십리역 중심 상권: 왕십리역은 2·5호선, 분당선, 경의중앙선 등 4개 노선이 지나는 쿼드러플 역세권으로, 서울 동북권의 교통 허브이자 복합 상권입니다. 신축 주거지와 대학가 상권, 먹자골목 등이 어우러져 있습니다.

* 상권 특성: 과거 낙후된 이미지에서 벗어나 소비를 위한 핫플레이스로 변화하고 있으며, 외식업, 소매업, 오락, 의료, 교육 업종이 상권을 견인하고 있습니다. 유동인구는 30대, 20대, 40대 순으로 높게 나타나며, 젊은 세대와 직장인, 주민들의 소비력이 있습니다.

* 잠재력: 뉴타운 개발과 함께 상권이 성장할 잠재력이 크며, 성동구의 최대 번화가이자 중심 상권으로 발전하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 성동구청, 성동경찰서, 성동구의회 등 공공기관이 인근에 위치해 있습니다. 대형마트, 복합쇼핑몰, 한양대병원 등 생활 인프라가 풍부합니다. 왕십리역 주변에는 다양한 음식점, 카페, 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 녹지 및 휴식 공간: 하왕십리동에는 무학봉근린공원이 있고, 홍익동에는 도선마을공원이 있어 휴식 환경이 양호합니다.

* 교통 접근성: 왕십리역을 통해 서울 시내 어디든 30분 내외로 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 제시외면적 및 제시외 물건: 본 건은 건물 면적이 0.00㎡로 명시되어 있으나, 3698.49㎡에 달하는 '건물 제시외면적'이 존재하며, 이는 '공부상 타인 소유 근린생활시설'과 '공부상 미등재 타인 소유 단독주택'이 소재함을 의미합니다. 이러한 제시외 건물은 경매 대상에 포함되지 않을 가능성이 높으며, 명도, 철거, 사용 수익 등에 있어 심각한 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

* 토지 지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정, 토지 사용 및 수익에 대한 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자의 우선매수권 행사는 낙찰 가능성을 낮추거나, 입찰 경쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 공동담보 등의 정보는 복잡한 권리 관계를 시사하며, 세부적인 분석이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 왕십리역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 일반상업지역으로 지정되어 개발 잠재력이 높습니다. 하지만, 3698.49㎡에 달하는 방대한 면적의 제시외 건물(타인 소유)이 소재하고 있다는 점은 명도 및 철거 등 복잡하고 비용이 수반되는 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한 토지 지분 매각이라는 특성상, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다. 이러한 복합적인 요인들을 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 쿼드러플 역세권인 왕십리역 인근의 입지적 강점.

* 일반상업지역으로 용도지역상 개발 잠재력 보유.

* 인근 지역의 개발 및 상권 활성화 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 본 경매 물건은 '토지 지분 매각'이며, '건물 제시외면적' 및 '제시외 물건'으로 인한 잠재적 리스크가 상당하므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 제시외 건물 상태 확인, 권리관계에 대한 심층 분석, 그리고 공유자들의 성향 및 토지 사용 협의 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 감정가는 17억 7680만 2000원이나, 상기 리스크 요인들을 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가를 산정할 때 이 부분을 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.