나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63530 [1] 서울특별시 송파구 방이동 43-6 파크캐슬오피스텔 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "몽촌토성역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 등 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지대로 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "몽촌토성역" 이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021.01.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상16층 건물 중 4층 401호로,
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차장, 소화전, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형의 평지로, 업무시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) , 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63530 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 43-6 파크캐슬오피스텔 4층 401호

건물명: 파크캐슬오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 305,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지지분: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적 (전용면적): 23.41㎡ (약 7.08평)

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2021년 01월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건물규모: 지하 2층, 지상 16층 중 4층 401호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "몽촌토성역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하여 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 8호선 "몽촌토성역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (접수일자: 2021-09-27, 권리자: 이화)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 2번 주택임차권 (권리자: 김기림) - 보증금 290,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

확정일자: 2021-01-27

배당신고일자: 2023-04-27

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 발생 가능성 있음.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 289,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

확정일자: 2021-01-27

배당신고일자: 2023-04-27

대항력: 있음

비고:

3.4. 등기부 현황 요약

소유권이전1번신탁등기말소 (이숙희) - 말소

근저당권 (이화) - 말소 (말소기준권리)

가압류 (이승찬) - 말소

가압류 (이화) - 말소

가압류 (황한순) - 말소

강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

3.5. 총 권리 분석

등기부채권 총액: 576,966,570원

인수되는 임차보증금이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 방이동 일대는 잠실광역중심 제1지구에 속하며, 몽촌토성역을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 올림픽공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 다양한 편의시설과 문화시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 지하철 8호선 몽촌토성역 도보 이용 가능, 다수 노선 버스 운행

* 주변시설: 오피스텔, 상가, 근린생활시설, 공동주택 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김기림)의 보증금 290,000,000원입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이로 인해 예상치 못한 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채권 금액

등기부상 총 채권 금액이 576,966,570원으로, 감정평가액 305,000,000원을 초과합니다. 이는 물건의 잠재적 가치 대비 부채가 높은 편임을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 몽촌토성역 역세권에 위치하며 교통 및 생활 환경이 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 입찰을 고려하신다면, 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 최우선으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 및 우수한 입지 조건

* 향후 임대 수익 또는 시세차익 가능성 (임차인 문제 해결 시)

* 몽촌토성역 역세권의 안정적인 수요

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(23.41㎡)의 파크캐슬오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 23일: 27,700만원

* 2026년 3월 20일: 27,500만원

* 2026년 3월 12일: 30,000만원

평균 시세는 약 28,400만원으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하며, 이는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려한 보수적인 접근을 의미합니다. 실제 낙찰 후 총 지출액은 낙찰가 + 인수 보증금 (미배당분) 이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 인수해야 하는 임차보증금(290,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 270,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

하지만, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 요구 현황, 경매 절차 진행 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 낙찰 시 총 지출 비용(낙찰가 + 잔여 인수 보증금)이 시장 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있도록 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.