나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51204 [2] 서울특별시 송파구 잠실동 101-1 우성아파트 1동 8층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ""잠일초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 양호한 편임.

본건(2)는 서울특별시 송파구 잠실동 소재 ""정신여자중학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 양호한 편임

교통상황

본건(1)소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 ""잠실새내역""과 지하철 2호선·9호선 ""종합운동장역"" 이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

본건(2)소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·9호선 ""종합운동장역""이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 제15층 제1501호로서,
(사용승인일:2008.09.30)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

본건(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 제8층 제902호로서,
(사용승인일:1981.12.08)
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건(1), (2)는 아파트(후첨 ""내부구조도"" 참고)로 이용중임.

설비내역

본건(1), (2)는 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(1)은 인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

본건(2)는 인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건(1)은 아파트단지 남측으로 ""올림픽로"", 동측으로 ""석촌호수로"", 서측으로 ""백제고분로"", 북측으로 ""한가람로""의 포장도로에 각각 접하고 있으며 단지내 도로가 개설되어 있음.

본건(2)는 아파트단지 동측으로 ""올림픽로4길"", 서측으로 ""도곡로61길"", 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있으며 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역(2024-08-29), 도로(접합), 지하도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

본건(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2015-12-17)(저촉), 도로(접합), 소공원(2024-01-11)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2015-12-17)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간:2024년6월23일~2025년6월22일 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 거부, 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 단지내 유사규모의 표준도면, 외부관찰 및 주변 탐문, 관리사무소 탐문조사 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51204 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 101-1 우성아파트 1동 8층 902호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.65㎡ (약 29.24평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 2,590,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 잠일초등학교 또는 정신여자중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: appraisalsummary]

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. [cite: appraisalsummary]

2.2. 교통 환경

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

또한 지하철 2호선 잠실새내역과 2호선·9호선 종합운동장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisalsummary]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisalsummary]

이 외에도 도로, 지하도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 건축선 지정 구역(3m) 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. [cite: appraisalsummary]

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 및 2024년 6월 23일~2025년 6월 22일, 아파트 용도 한정), 해당 규정을 준수해야 합니다. [cite: appraisalsummary]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 08일에 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권(을16)으로, 금액은 600,000,000원입니다. [cite: registration]

3.2. 등기부 요약

소유권은 이준희(1996.03.21.)와 최준범(2011.02.24.)에게 이전된 기록이 있습니다. [cite: registration]

다수의 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부 외 다수 명의로 설정되었으며, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: registration]

임의경매 개시 결정은 주식회사현대부동산연구소(2025.03.28.)와 주식회사더드림홀딩스대부(2025.04.21.) 명의로 등기되어 있습니다. [cite: registration]

압류 또한 송파구(2026.05.19.) 및 잠실세무서장(2026.06.24.) 명의로 등기되었으나, 이 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. [cite: registration]

전체 등기부채권 총액은 5,325,000,000원으로 확인됩니다. [cite: registration]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: 물건명세서]

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: appraisalsummary]

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. [cite: appraisalsummary]

내부 확인이 불가능하여 실제 내부 구조와 상이할 수 있으므로, 입찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다. [cite: appraisalsummary]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 확인되었습니다.

* 2026년 5월 20일: 96.04㎡ (약 29.03평), 1층 거래가 303,000만원 (약 30.3억 원). 해당 면적당 가격은 약 104.4백만 원/평입니다.

* 2026년 5월 9일: 131.08㎡ (약 39.65평), 8층 거래가 390,000만원 (약 39.0억 원). 해당 면적당 가격은 약 98.3백만 원/평입니다.

* 2026년 6월 5일: 131.08㎡ (약 39.65평), 2층 거래가 380,000만원 (약 38.0억 원). 해당 면적당 가격은 약 95.8백만 원/평입니다.

분석 결과, 최근 실거래가는 본건의 감정가(25.9억 원)보다 높은 수준을 형성하고 있습니다. 특히 본건과 유사한 면적인 96.04㎡(약 29.03평)가 1층임에도 불구하고 30.3억 원에 거래된 점은 주목할 만합니다. 본건은 8층이므로 층수 프리미엄을 고려할 때 시세는 더 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 잠실우성1,2,3차

주소: 서울특별시 송파구 잠실동 101-1

사용승인일: 1981년 12월 8일 (건축 연한이 40년 이상 경과)

총 동수: 26동, 총 세대수: 1842세대

주차 대수: 총 1000대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 잠일초등학교, 정신여자중학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다. [cite: appraisalsummary]

대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: appraisalsummary]

5.2. 내부 상태

임대 관계가 미상이며, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다. [cite: appraisalsummary]

집합건축물대장상 현황도면, 단지 내 유사 규모 표준도면, 외부 관찰 및 주변 탐문, 관리사무소 탐문 조사 등을 통해 작성되었으므로, 실제 내부 구조가 도면과 상이할 수 있습니다. [cite: appraisalsummary]

입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. [cite: appraisalsummary]

따라서 다른 경매 사건과의 연관성을 면밀히 검토하여 권리 관계 및 진행 상황을 철저히 파악해야 합니다.

6.2. 내부 확인 불가

소유자 또는 점유자의 거부, 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 상태 확인이 불가능합니다. [cite: appraisalsummary]

이는 건물 내 하자, 수리 필요 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 파악하기 어렵게 하여, 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.3. 건축 연한

본건 건물의 사용승인일은 1981년 12월 8일로, 건축 연한이 40년 이상 경과하였습니다.

이는 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 또는 향후 재건축/재개발 가능성 등을 신중하게 고려해야 함을 의미합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 건축물 용도 변경 등에 대한 제한이 따릅니다. [cite: appraisalsummary]

또한, 아파트지구, 지구단위계획구역, 건축선 지정 구역 등 다수의 도시계획적 규제가 적용되어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: appraisalsummary]

6.5. 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없으나 점유자가 존재할 경우 명도 절차 진행 시 추가 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: appraisalsummary]

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 잠실동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 강남권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 시세 차익을 기대할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

하지만 건축 연한이 오래되었고, 내부 상태 확인 불가, 중복 사건, 복잡한 토지이용계획상의 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 미상 임대차 관계는 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 개발 잠재력

핵심 지역인 송파구 잠실동에 위치하여 지역 가치 상승 및 향후 재건축/재개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 낮은 감정가

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

8.3. 편리한 교통 및 생활 인프라

주요 지하철 노선 이용이 편리하고, 주변에 학교, 공원, 상업 시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 전용면적 96.65㎡ (약 29.24평)이며, 감정가는 25.9억 원입니다.

유사 면적(96.04㎡, 약 29.03평)의 최근 실거래가는 2026년 5월 20일 30.3억 원(1층)이었습니다.

본건은 8층이므로 1층보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

하지만 내부 확인 불가, 중복 사건, 건축 연한 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 범위

감정가(25.9억 원)와 최근 실거래가(약 30.3억 원 이상)를 바탕으로, 8층의 가치 상승 및 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 27억 원에서 30억 원 사이로 추정됩니다.

본 물건의 실제 가치는 명도 가능성, 내부 상태, 향후 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.